이 글은 2025년 주택관리사 공동주택관리실무 기출문제 30번을 정리한 해설입니다.
이번 문제의 주제는 주택관리업자에 대한 영업정지 대체 과징금입니다.
공동주택관리법령상 주택관리업자가 일정한 위반행위를 한 경우 시장·군수·구청장은 영업정지 처분을 할 수 있습니다.
다만 일정한 사유에 대해서는 영업정지를 갈음하여 2천만 원 이하의 과징금을 부과할 수 있습니다.
이번 문제는 보기 중 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 경우를 모두 고르는 문제입니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 주택관리사
- 📚 과목: 공동주택관리실무
- 📝 연도 및 번호: 2025년 30번
- 🏷️ 주제: 영업정지 대체 과징금
- 🎯 핵심 키워드: 공동주택관리법, 주택관리업자, 영업정지, 과징금, 관리실적 미달, 재산상 손해, 등록요건 미달, 용도 외 사용
2. 기출문제
공동주택관리법령상 주택관리업자에게 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ. 관리비와 장기수선충당금을 「공동주택관리법」에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우
ㄴ. 매년 12월 31일을 기준으로 최근 3년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우
ㄷ. 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
ㄹ. 법인인 주택관리업자의 자본금이 2억원에 미달하게 된 경우
① ㄱ, ㄴ, ㄷ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
3. 정답
✅ 정답: ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
최근 3년간 관리 실적이 없는 경우, 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 재산상 손해를 입힌 경우, 자본금이 등록요건에 미달하게 된 경우는 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 사유입니다.
반면 관리비와 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 경우는 과징금 대체가 불가능한 필요적 영업정지 사유입니다.
4. 정답 해설
공동주택관리법령상 시장·군수·구청장은 주택관리업자가 일정한 위반행위를 한 경우 영업정지 처분을 할 수 있습니다.
그중 일부 사유에 대해서는 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있습니다.
과징금 대체가 가능한 대표적인 사유에는 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 공동주택 관리 실적이 기준에 미달한 경우, 등록요건에 미달하게 된 경우 등이 있습니다.
따라서 ㄴ, ㄷ, ㄹ은 과징금 대체가 가능한 사유입니다.
그러나 관리비·사용료와 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 경우는 중대한 위반행위로서 과징금으로 갈음할 수 없는 필요적 영업정지 사유에 해당합니다.
따라서 ㄱ은 제외해야 하며, 정답은 ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ입니다.
📌 핵심 판단
과징금 대체 가능
→ ㄴ 최근 3년간 관리 실적 없음
→ ㄷ 과실로 잘못 관리하여 재산상 손해 발생
→ ㄹ 자본금 2억원 미달
과징금 대체 불가능
→ ㄱ 관리비·장기수선충당금 용도 외 사용
정답
→ ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. 보기별 해설
ㄱ. 관리비와 장기수선충당금을 용도 외의 목적으로 사용한 경우
이 사유는 과징금 대체가 불가능합니다.
관리비와 장기수선충당금은 공동주택 관리와 장기수선계획에 따른 목적에 맞게 사용되어야 하는 중요한 자금입니다.
이를 법정 용도 외의 목적으로 사용하는 것은 중대한 위반행위에 해당합니다.
따라서 이 경우에는 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 없고, 필요적 영업정지 사유로 보아야 합니다.
ㄱ 판단
관리비·장기수선충당금 용도 외 사용
→ 중대한 위반행위
→ 필요적 영업정지 사유
→ 과징금 대체 불가능
따라서
→ 제외
ㄴ. 최근 3년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우
이 사유는 과징금 대체가 가능합니다.
매년 12월 31일을 기준으로 최근 3년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우는 공동주택 관리 실적이 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우에 해당합니다.
이 경우에는 영업정지 처분 대상이 될 수 있으나, 법령상 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 사유에 포함됩니다.
ㄴ 판단
최근 3년간 공동주택 관리 실적 없음
→ 관리 실적 기준 미달
→ 과징금 대체 가능
따라서
→ 포함
ㄷ. 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자에게 재산상의 손해를 입힌 경우
이 사유는 과징금 대체가 가능합니다.
주택관리업자가 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 또는 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 영업정지 처분 사유에 해당합니다.
다만 이 사유는 법령상 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 범위에 포함됩니다.
따라서 ㄷ은 과징금 대체 가능 사유입니다.
ㄷ 판단
과실로 공동주택을 잘못 관리
→ 소유자 또는 사용자에게 재산상 손해 발생
→ 과징금 대체 가능
따라서
→ 포함
ㄹ. 법인인 주택관리업자의 자본금이 2억원에 미달하게 된 경우
이 사유는 과징금 대체가 가능합니다.
주택관리업자는 법령상 등록요건을 갖추어야 하며, 법인인 주택관리업자의 경우 자본금 기준을 충족해야 합니다.
법인인 주택관리업자의 자본금이 등록 기준인 2억원에 미달하게 된 경우는 등록요건 미달에 해당합니다.
이 경우에도 영업정지 처분 대상이 될 수 있으나, 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 사유에 포함됩니다.
ㄹ 판단
법인 주택관리업자 자본금
→ 2억원 미달
→ 등록요건 미달
→ 과징금 대체 가능
따라서
→ 포함
6. 핵심 법리 정리
영업정지 대체 과징금 제도는 영업정지로 인해 입주민 관리업무에 공백이 발생할 수 있는 경우 등을 고려하여, 일정한 위반행위에 대해 영업정지 대신 금전적 제재를 부과할 수 있도록 한 제도입니다.
하지만 모든 영업정지 사유가 과징금으로 대체될 수 있는 것은 아닙니다.
특히 관리비와 장기수선충당금처럼 입주자등의 재산과 직결되는 자금을 용도 외로 사용한 경우에는 중대한 위반으로 보아 과징금 대체가 제한됩니다.
따라서 시험에서는 과징금 대체 가능 사유와 과징금 대체 불가능 사유를 정확히 구별해야 합니다.
7. 과징금 대체 가능 사유 정리
공동주택관리법령상 주택관리업자에게 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 주요 사유는 다음과 같습니다.
✅ 과징금 대체 가능 사유
고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여
→ 소유자 및 사용자에게 재산상 손해를 입힌 경우
공동주택 관리 실적이
→ 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우
주택관리업 등록요건에
→ 미달하게 된 경우
그 밖에 법령에서 정한 일정한 영업정지 사유
8. 과징금 대체 불가능 사유 정리
관리비, 사용료, 장기수선충당금은 공동주택 관리에서 매우 중요한 금전 항목입니다.
이러한 자금을 법정 용도 외로 사용한 경우에는 단순한 행정상 흠이 아니라 입주자등의 재산권과 공동주택 관리의 투명성을 침해하는 중대한 위반행위로 볼 수 있습니다.
⚠️ 과징금 대체 불가능 사유
관리비·사용료와 장기수선충당금을
→ 공동주택관리법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우
성격
→ 중대한 위반행위
→ 필요적 영업정지 사유
→ 과징금으로 갈음 불가
시험 포인트
→ 용도 외 사용은 반드시 제외
9. 보기별 비교 정리
| 보기 | 내용 | 과징금 대체 가능 여부 | 판단 |
|---|---|---|---|
| ㄱ | 관리비와 장기수선충당금의 용도 외 사용 | 불가능 | 제외 |
| ㄴ | 최근 3년간 공동주택 관리 실적 없음 | 가능 | 포함 |
| ㄷ | 과실로 잘못 관리하여 재산상 손해 발생 | 가능 | 포함 |
| ㄹ | 법인 주택관리업자 자본금 2억원 미달 | 가능 | 포함 |
10. 예시로 이해하기
예시 1｜등록요건 미달 업체의 과징금 대체
법인인 주택관리업자의 자본금이 등록 기준인 2억원 미만으로 감소한 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
이 경우 주택관리업 등록요건에 미달하게 된 것이므로 영업정지 처분 사유가 될 수 있습니다.
다만 법령상 과징금 대체가 가능한 사유에 해당하므로, 행정청은 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있습니다.
예시 2｜장기수선충당금 용도 외 사용
주택관리업자가 장기수선충당금을 장기수선계획에 따른 공사와 무관한 목적으로 사용한 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
이 경우는 입주자등의 재산과 공동주택 관리의 투명성을 침해하는 중대한 위반행위입니다.
따라서 영업정지를 과징금으로 대신할 수 없고, 필요적 영업정지 사유로 보아야 합니다.
⚖️ 예시 비교
자본금 2억원 미달
→ 등록요건 미달
→ 과징금 대체 가능
최근 3년간 관리 실적 없음
→ 관리실적 기준 미달
→ 과징금 대체 가능
과실로 재산상 손해 발생
→ 과징금 대체 가능
장기수선충당금 용도 외 사용
→ 필요적 영업정지
→ 과징금 대체 불가능
11. 오답 주의 포인트
이 문제는 과징금 대체 가능 사유를 모두 고르는 조합형 문제입니다.
ㄴ, ㄷ, ㄹ은 모두 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 사유입니다.
반면 ㄱ은 과징금 대체가 불가능한 사유입니다.
특히 관리비와 장기수선충당금의 용도 외 사용은 금전 관리와 직접 관련된 중대한 위반이므로, 과징금으로 갈음할 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
⚠️ 오답 주의
포함해야 할 보기
→ ㄴ 관리 실적 없음
→ ㄷ 과실로 재산상 손해
→ ㄹ 자본금 2억원 미달
제외해야 할 보기
→ ㄱ 관리비·장기수선충당금 용도 외 사용
정답 조합
→ ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 번호
→ ④
12. 핵심 요약정리
- 주택관리업자에게 일정한 영업정지 사유가 발생한 경우 영업정지 처분을 할 수 있습니다.
- 일부 사유는 영업정지를 갈음하여 2천만 원 이하의 과징금을 부과할 수 있습니다.
- 최근 3년간 공동주택 관리 실적이 없는 경우는 과징금 대체가 가능합니다.
- 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상 손해를 입힌 경우도 과징금 대체가 가능합니다.
- 법인인 주택관리업자의 자본금이 2억원에 미달하게 된 경우도 과징금 대체가 가능합니다.
- 관리비와 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 경우는 과징금 대체가 불가능합니다.
- 따라서 정답은 ④번입니다.
13. 암기 공식
✅ 영업정지 대체 과징금 암기 공식
과징금 대체 가능
→ 관리 실적 미달
→ 과실로 재산상 손해
→ 등록요건 미달
→ 자본금 2억원 미달
과징금 대체 불가능
→ 관리비 용도 외 사용
→ 장기수선충당금 용도 외 사용
정답 공식
→ 용도 외 사용은 빼고
→ ㄴ, ㄷ, ㄹ 선택
14. 단답형 복습문제
📝 최근 3년간 공동주택 관리 실적이 없는 경우 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는가?
✅ 정답: 부과할 수 있다.
📝 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 재산상 손해를 입힌 경우 과징금 대체가 가능한가?
✅ 정답: 가능하다.
📝 법인인 주택관리업자의 자본금이 2억원에 미달한 경우 과징금 대체가 가능한가?
✅ 정답: 가능하다.
📝 관리비와 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 경우 과징금 대체가 가능한가?
✅ 정답: 불가능하다.
📝 이 문제의 정답 조합은 무엇인가?
✅ 정답: ㄴ, ㄷ, ㄹ
15. 빈칸형 복습문제
📝 최근 ( )년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우 과징금 대체 가능 사유에 해당한다.
✅ 정답: 3
📝 법인인 주택관리업자의 자본금이 ( )억원에 미달하게 된 경우 등록요건 미달에 해당한다.
✅ 정답: 2
📝 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 ( )를 입힌 경우 과징금 대체가 가능하다.
✅ 정답: 손해
📝 관리비와 장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용한 경우에는 과징금 대체가 ( )하다.
✅ 정답: 불가능
📝 이 문제의 정답은 ㄴ, ㄷ, ( )이다.
✅ 정답: ㄹ
16. 최종 정리
2025년 주택관리사 공동주택관리실무 30번 문제는 주택관리업자에게 영업정지를 갈음하여 과징금을 부과할 수 있는 경우를 묻는 조합형 문제입니다.
최근 3년간 공동주택의 관리 실적이 없는 경우, 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우, 법인인 주택관리업자의 자본금이 2억원에 미달하게 된 경우는 모두 과징금 대체가 가능한 사유입니다.
반면 관리비와 장기수선충당금을 공동주택관리법에 따른 용도 외 목적으로 사용한 경우는 필요적 영업정지 사유로서 과징금으로 갈음할 수 없습니다.
따라서 과징금 부과가 가능한 경우를 모두 고르면 ㄴ, ㄷ, ㄹ이고, 정답은 ④번입니다.
✅ 핵심 결론: 관리실적 미달, 과실로 인한 재산상 손해, 자본금 2억원 미달은 과징금 대체 가능이고, 관리비·장기수선충당금 용도 외 사용은 과징금 대체 불가능입니다.
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