이 글은 2025년 주택관리사 공동주택관리실무 기출문제 32번을 정리한 해설입니다.
이번 문제의 주제는 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정입니다.
의무관리대상 공동주택을 위탁관리하기로 한 경우에는 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정해야 합니다.
이때 원칙적으로 경쟁입찰방식에 따라 선정해야 하며, 참가자격 제한 등 입찰 관련 중요사항은 전체 입주자등의 과반수 동의를 받아야 합니다.
이번 문제는 특히 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 있는지를 묻는 지문이 핵심입니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 주택관리사
- 📚 과목: 공동주택관리실무
- 📝 연도 및 번호: 2025년 32번
- 🏷️ 주제: 주택관리업자 선정
- 🎯 핵심 키워드: 공동주택관리법, 주택관리업자, 위탁관리, 경쟁입찰, 참가자격 제한, 기존 주택관리업자, 전체 입주자등 과반수, 감사 참관
2. 기출문제
공동주택관리법령상 위탁관리를 위해 입찰방식으로 주택관리업자를 선정하는 경우에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰방식으로 선정하여야 한다.
② 경쟁입찰의 참가자격을 제한하려면 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻어야 한다.
③ 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정하여야 한다.
④ 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 하여야 한다.
⑤ 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우라도 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다.
3. 정답
✅ 정답: ⑤
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에도 일정한 요건을 갖추면 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
따라서 “제한할 수 없다”고 한 ⑤번은 옳지 않은 설명입니다.
4. 정답 해설
위탁관리를 위해 주택관리업자를 선정하는 경우 원칙적으로 경쟁입찰방식에 따라야 합니다.
다만 입찰의 공정성과 입주자등의 의사를 반영하기 위해, 경쟁입찰의 참가자격 제한, 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법 등 중요사항은 전체 입주자등의 과반수 동의를 받아야 합니다.
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에도 요건을 갖추면 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
입주자등이 전체 입주자등 과반수의 서면동의를 받아 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한을 요구하는 경우, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다.
또한 입주자대표회의가 자발적으로 기존 업체의 참가 제한을 추진하는 경우에도 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻어야 합니다.
따라서 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다고 한 ⑤번은 틀린 설명입니다.
📌 핵심 판단
기존 주택관리업자
→ 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우
→ 일정 요건하에 입찰참가 제한 가능
필요 요건
→ 전체 입주자등 과반수 동의
⑤번 표현
→ 제한할 수 없다고 함
→ 틀린 설명
정답
→ ⑤
5. 선택지별 해설
① 경쟁입찰방식으로 선정하여야 한다는 설명
이 설명은 옳습니다.
공동주택을 위탁관리하기 위해 주택관리업자를 선정하는 경우, 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 원칙적으로 경쟁입찰방식으로 선정해야 합니다.
이는 주택관리업자 선정의 투명성과 공정성을 확보하기 위한 기준입니다.
①번 판단
주택관리업자 선정 원칙
→ 경쟁입찰방식
예외
→ 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우
따라서
→ 옳은 지문
② 경쟁입찰의 참가자격 제한 시 전체 입주자등 과반수 동의가 필요하다는 설명
이 설명은 옳습니다.
경쟁입찰의 참가자격 제한은 입찰에 참여할 수 있는 업체의 범위를 정하는 중요한 사항입니다.
따라서 이를 정하려면 전체 입주자등의 과반수 동의를 얻어야 합니다.
참가자격 제한뿐 아니라 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법 등 입찰 관련 중요사항도 전체 입주자등의 과반수 동의가 필요합니다.
②번 판단
경쟁입찰 참가자격 제한
→ 입찰 중요사항
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
따라서
→ 옳은 지문
③ 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정하여야 한다는 설명
이 설명은 옳습니다.
위탁관리 계약기간을 정할 때에는 공동주택 관리의 연속성과 장기수선계획의 조정 주기를 고려해야 합니다.
장기수선계획은 공동주택의 주요 시설을 계획적으로 보수·교체하기 위한 기준이므로, 주택관리업자와의 계약기간도 이러한 관리계획과 충돌하지 않도록 정할 필요가 있습니다.
③번 판단
위탁관리 계약기간
→ 장기수선계획의 조정 주기 고려
따라서
→ 옳은 지문
④ 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우 참관할 수 있도록 해야 한다는 설명
이 설명은 옳습니다.
입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 해야 합니다.
이는 주택관리업자 선정 과정의 투명성을 높이기 위한 장치입니다.
④번 판단
입주자대표회의 감사
→ 입찰과정 참관 요청 가능
입찰 진행 시
→ 참관할 수 있도록 해야 함
따라서
→ 옳은 지문
⑤ 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다는 설명
이 설명은 틀렸습니다.
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우라도 무조건 입찰참가를 제한할 수 없는 것은 아닙니다.
입주자등이 전체 입주자등 과반수의 서면동의를 받아 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한을 요구할 수 있습니다.
이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다.
또한 입주자대표회의가 자발적으로 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한을 추진하는 경우에도 전체 입주자등 과반수의 동의를 얻으면 제한할 수 있습니다.
⑤번 판단
기존 주택관리업자 서비스 불만족
→ 요건 충족 시 입찰참가 제한 가능
요건
→ 전체 입주자등 과반수 동의
선택지
→ 제한할 수 없다고 함
따라서
→ 틀린 지문
→ 정답
6. 핵심 법리 정리
주택관리업자 선정은 공동주택 관리의 품질과 입주자등의 부담에 직접적인 영향을 미치는 절차입니다.
따라서 법령은 주택관리업자를 선정할 때 경쟁입찰을 원칙으로 하고, 입찰 관련 중요사항에 대해서는 전체 입주자등의 의사를 반영하도록 하고 있습니다.
특히 참가자격 제한, 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법 등은 업체 선정 결과에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 전체 입주자등 과반수 동의가 필요합니다.
기존 주택관리업자의 입찰참가 제한도 단순히 입주자대표회의가 임의로 결정할 수 있는 사항이 아니며, 전체 입주자등 과반수 동의가 전제되어야 합니다.
7. 주택관리업자 선정 원칙
✅ 주택관리업자 선정 원칙
원칙
→ 경쟁입찰방식
예외
→ 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우
목적
→ 공정성 확보
→ 투명성 확보
→ 입주자등의 이익 보호
8. 전체 입주자등 과반수 동의가 필요한 사항
입찰 관련 중요사항은 전체 입주자등의 과반수 동의가 필요합니다.
대표적으로 경쟁입찰의 참가자격 제한, 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법이 있습니다.
✅ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
경쟁입찰의 참가자격 제한
입찰의 종류 및 방법
낙찰방법
기존 주택관리업자 입찰참가 제한
9. 기존 주택관리업자 입찰참가 제한
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우, 일정한 요건을 갖추면 기존 업체의 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
이때 핵심은 입주자대표회의 단독 판단만으로는 부족하고, 전체 입주자등 과반수 동의가 필요하다는 점입니다.
✅ 기존 업체 입찰참가 제한
입주자등이 요구하는 경우
→ 전체 입주자등 과반수의 서면동의
→ 입주자대표회의에 요구
→ 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 함
입주자대표회의가 자발적으로 제한하려는 경우
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
핵심
→ 기존 업체도 요건 충족 시 입찰참가 제한 가능
10. 계약기간과 감사 참관
주택관리업자와의 계약기간은 공동주택 관리의 연속성뿐 아니라 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정해야 합니다.
또한 입찰 과정의 투명성을 확보하기 위해 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 해야 합니다.
✅ 계약기간과 참관권
계약기간
→ 장기수선계획의 조정 주기 고려
입찰과정 참관
→ 입주자대표회의 감사가 원하는 경우
→ 참관할 수 있도록 해야 함
11. 예시로 이해하기
예시 1｜참가자격 제한을 정하는 경우
아파트 입주자대표회의가 위탁관리업체를 새로 선정하면서 일정 규모 이상의 자본금이나 관리 실적을 갖춘 업체만 입찰에 참여하도록 제한하려는 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
이러한 참가자격 제한은 입찰에 참여할 수 있는 업체의 범위를 줄이는 중요한 사항입니다.
따라서 전체 입주자등의 과반수 동의를 먼저 받아야 합니다.
예시 2｜기존 주택관리업자 입찰참가 제한
기존 주택관리업자의 서비스가 반복적으로 불만족스럽고 민원이 많아, 다음 입찰에서 기존 업체를 제외하려는 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
이 경우에도 단순히 입주자대표회의 결의만으로 배제할 수 있는 것은 아닙니다.
전체 입주자등 과반수의 동의를 갖추어야 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
⚖️ 예시 비교
참가자격 제한
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
입찰의 종류 및 방법 결정
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
낙찰방법 결정
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
기존 업체 입찰참가 제한
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
12. 오답 주의 포인트
이 문제는 “옳지 않은 것”을 고르는 문제입니다.
①부터 ④까지는 모두 법령상 옳은 설명입니다.
⑤번은 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다고 하였는데, 이는 틀린 설명입니다.
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우라도 일정한 절차와 전체 입주자등 과반수 동의를 거치면 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
⚠️ 오답 주의
기존 주택관리업자
→ 무조건 입찰참가 보장 X
기존 업체 서비스 불만족
→ 요건 충족 시 입찰참가 제한 가능
필수 요건
→ 전체 입주자등 과반수 동의
⑤번
→ 제한할 수 없다고 함
→ 틀린 지문
→ 정답
13. 핵심 요약정리
- 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정은 원칙적으로 경쟁입찰방식에 따라야 합니다.
- 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다.
- 경쟁입찰의 참가자격 제한은 전체 입주자등의 과반수 동의가 필요합니다.
- 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법도 입찰 중요사항으로 전체 입주자등 과반수 동의가 필요합니다.
- 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정해야 합니다.
- 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우 참관할 수 있도록 해야 합니다.
- 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에도 요건을 갖추면 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
- 따라서 옳지 않은 설명은 ⑤번입니다.
14. 암기 공식
✅ 주택관리업자 선정 암기 공식
선정 원칙
→ 경쟁입찰방식
입찰 중요사항
→ 참가자격 제한
→ 입찰의 종류 및 방법
→ 낙찰방법
동의 요건
→ 전체 입주자등 과반수 동의
기존 업체 입찰참가 제한
→ 가능
→ 전체 입주자등 과반수 동의 필요
계약기간
→ 장기수선계획 조정 주기 고려
감사 참관
→ 원하는 경우 참관 가능
15. 단답형 복습문제
📝 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정은 원칙적으로 어떤 방식으로 해야 하는가?
✅ 정답: 경쟁입찰방식
📝 경쟁입찰의 참가자격을 제한하려면 누구의 과반수 동의가 필요한가?
✅ 정답: 전체 입주자등
📝 계약기간은 무엇의 조정 주기를 고려하여 정해야 하는가?
✅ 정답: 장기수선계획
📝 입주자대표회의의 누가 입찰과정 참관을 원하는 경우 참관할 수 있도록 해야 하는가?
✅ 정답: 감사
📝 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 일정 요건하에 입찰참가를 제한할 수 있는가?
✅ 정답: 제한할 수 있다.
16. 빈칸형 복습문제
📝 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 ( )입찰방식으로 주택관리업자를 선정하여야 한다.
✅ 정답: 경쟁
📝 경쟁입찰의 참가자격을 제한하려면 전체 입주자등의 ( )수 동의를 얻어야 한다.
✅ 정답: 과반
📝 계약기간은 ( )계획의 조정 주기를 고려하여 정하여야 한다.
✅ 정답: 장기수선
📝 입주자대표회의의 ( )가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 하여야 한다.
✅ 정답: 감사
📝 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한도 전체 입주자등 과반수 ( )가 필요하다.
✅ 정답: 동의
17. 최종 정리
2025년 주택관리사 공동주택관리실무 32번 문제는 위탁관리를 위한 주택관리업자 선정 절차에 관한 설명 중 옳지 않은 것을 고르는 문제입니다.
주택관리업자는 원칙적으로 경쟁입찰방식으로 선정해야 하며, 경쟁입찰의 참가자격 제한, 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법 등 중요사항은 전체 입주자등의 과반수 동의를 받아야 합니다.
계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정해야 하고, 입주자대표회의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 해야 합니다.
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우라도 일정한 요건을 갖추면 입찰참가를 제한할 수 있습니다.
따라서 “기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다”고 한 ⑤번은 옳지 않은 설명입니다.
✅ 핵심 결론: 기존 주택관리업자도 전체 입주자등 과반수 동의 등 요건을 갖추면 입찰참가를 제한할 수 있으므로, 제한할 수 없다고 한 ⑤번이 정답입니다.
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