이 글은 2025년 주택관리사 2차 주택관리관계법규 기출문제 5번을 정리한 해설입니다.
문제의 핵심은 주택법령상 투기과열지구에 관한 내용입니다. 특히 투기과열지구의 지정권자, 지정 단위, 전매행위 제한 위반 시 벌칙, 주택분양실적 감소 기준을 정확히 구별해야 합니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 주택관리사 2차
- 📚 과목: 주택관리관계법규
- 📝 연도 및 번호: 2025년 5번
- 🏷️ 주제: 투기과열지구
- 🎯 핵심 키워드: 주택법, 투기과열지구, 지정권자, 국토교통부장관, 시·도지사, 전매제한, 벌칙, 30퍼센트, 읍·면·동 단위
2. 기출문제
📝 5. 주택법령상 투기과열지구에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정한다.
② 투기과열지구에서 전매행위 제한규정에 위반하여 전매행위 제한기간 내에 주택을 전매하는 행위는 「주택법」에 따른 벌칙의 적용대상이 아니다.
③ 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·도 또는 시·군·구 단위로 지정한다.
④ 투기과열지구지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 20퍼센트 이상 감소한 곳으로 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳은 투기과열지구로 지정될 수 있다.
⑤ 「수도권정비계획법」에 따른 수도권의 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간은 1년이다.
3. 정답
✅ 정답: ① 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정한다.
4. 정답이 ①번인 이유
주택법령상 투기과열지구는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 지정할 수 있습니다.
투기과열지구의 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사입니다.
따라서 “투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정한다”는 ①번은 옳은 설명입니다.
✅ 투기과열지구 지정권자
국토교통부장관
또는
시·도지사
✅ 핵심 암기
투기과열지구 지정권자 = 국토교통부장관 + 시·도지사
5. 오답 선지 분석
① 투기과열지구의 지정권자 ⭕
투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있습니다.
주택가격 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하거나 해제할 수 있습니다.
따라서 ①번은 옳은 설명입니다.
② 전매제한 위반 시 벌칙 적용 여부 ❌
투기과열지구에서 전매행위 제한기간 내에 주택을 전매하는 행위는 「주택법」상 전매행위 제한규정을 위반하는 행위입니다.
이러한 위반행위는 벌칙의 적용대상이 될 수 있습니다.
따라서 “벌칙의 적용대상이 아니다”라고 한 ②번은 틀린 설명입니다.
❌ ② 오답 포인트
투기과열지구 전매제한 위반
→ 주택법상 벌칙 적용 가능
따라서 “벌칙 적용대상이 아니다”는 설명은 틀림
③ 투기과열지구의 지정 단위 ❌
투기과열지구는 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 지정해야 합니다.
그 지정 단위는 시·군·구 또는 읍·면·동 단위입니다.
③번은 “시·도 또는 시·군·구 단위”라고 하여 지정 단위를 잘못 설명했습니다.
따라서 ③번은 틀린 설명입니다.
④ 주택분양실적 감소 기준 ❌
투기과열지구 지정 기준과 관련하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳의 판단 기준 중 하나는 주택분양실적 감소입니다.
이 경우 투기과열지구 지정 직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳이어야 합니다.
④번은 이를 20퍼센트 이상 감소라고 하였으므로 틀린 설명입니다.
❌ ④ 오답 포인트
주택분양실적 감소 기준
20퍼센트 X
30퍼센트 O
⑤ 수도권 투기과열지구 전매제한기간 ❌
수도권의 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 전매행위 제한기간은 주택의 종류, 지역, 공급 형태 등에 따라 법령에서 정하는 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 이를 단순히 “1년”이라고 일률적으로 단정할 수 없습니다.
그러므로 ⑤번은 틀린 설명입니다.
6. 핵심 개념 정리
1️⃣ 투기과열지구의 의미
투기과열지구는 주택가격 상승이나 청약 과열 등으로 주택시장 불안이 우려되는 지역에 대하여 주택가격 안정을 목적으로 지정하는 지역입니다.
- 주택가격 안정을 위한 규제지역입니다.
- 청약 과열이나 투기 성행 우려가 있는 지역이 대상이 될 수 있습니다.
- 전매행위 제한 등 각종 규제가 적용될 수 있습니다.
2️⃣ 투기과열지구의 지정권자
투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있습니다.
이 문제에서는 이 지정권자를 정확히 묻고 있습니다.
✅ 지정권자
국토교통부장관
시·도지사
3️⃣ 투기과열지구의 지정 단위
투기과열지구는 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 지정해야 합니다.
그 단위는 시·군·구 또는 읍·면·동 단위입니다.
따라서 시·도 단위로 지정한다고 설명하는 지문은 주의해야 합니다.
4️⃣ 주택분양실적 감소 기준
주택공급이 위축될 우려가 있는 곳으로 판단되는 기준 중 하나는 주택분양실적 감소입니다.
투기과열지구 지정 직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 경우가 이에 해당합니다.
7. 전매행위 제한과 벌칙
투기과열지구에서는 주택 또는 입주자로 선정된 지위 등에 대한 전매행위가 제한될 수 있습니다.
전매행위 제한기간 내에 주택을 전매하는 등 제한규정을 위반하면 「주택법」상 벌칙 적용대상이 될 수 있습니다.
✅ 전매제한 위반
전매행위 제한기간 내 전매
→ 주택법 위반
→ 벌칙 적용 가능
❌ 단순히 벌칙 적용대상이 아니라고 하면 오답
8. 핵심 정리표
✅ 투기과열지구 핵심 정리
지정권자: 국토교통부장관 또는 시·도지사
지정 단위: 시·군·구 또는 읍·면·동 단위
지정 범위: 지정 목적 달성을 위한 최소한의 범위
분양실적 감소 기준: 30퍼센트 이상 감소
전매제한 위반: 주택법상 벌칙 적용 가능
9. 예시로 이해하기
1️⃣ 청약 과열 지역의 지정 사례
특정 지역에서 아파트 청약 경쟁률이 급격히 높아지고, 분양권 프리미엄 거래가 늘어나 주택가격이 불안정해졌다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택시장 안정을 위하여 해당 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다.
2️⃣ 읍·면·동 단위 지정 사례
하나의 시 전체가 아니라 특정 동에서만 청약 과열과 투기 수요가 집중되는 경우가 있을 수 있습니다.
이때 투기과열지구는 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 읍·면·동 단위로도 지정될 수 있습니다.
따라서 “시·도 단위”로만 넓게 지정해야 한다고 이해하면 안 됩니다.
3️⃣ 전매제한 위반 사례
투기과열지구에서 분양받은 주택을 전매제한기간이 지나기 전에 프리미엄을 받고 다른 사람에게 넘겼다면, 이는 전매행위 제한 위반이 될 수 있습니다.
이 경우 주택법상 벌칙 적용대상이 될 수 있으므로 단순한 행정상 문제로만 보면 안 됩니다.
10. 암기 포인트
✅ 지정권자
국토교통부장관 또는 시·도지사
✅ 지정 단위
시·군·구 또는 읍·면·동
✅ 분양실적 감소 기준
30퍼센트 이상 감소
✅ 전매제한 위반
벌칙 적용 가능
✅ 오답 주의
20퍼센트 X
시·도 단위 X
벌칙 적용대상 아님 X
11. 오답 주의 포인트
- 투기과열지구 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사입니다.
- 투기과열지구 지정 단위는 시·도 단위가 아니라 시·군·구 또는 읍·면·동 단위입니다.
- 주택분양실적 감소 기준은 20퍼센트가 아니라 30퍼센트 이상입니다.
- 투기과열지구에서 전매행위 제한을 위반하면 벌칙 적용대상이 될 수 있습니다.
- 수도권 투기과열지구 전매제한기간을 단순히 1년으로 단정하면 안 됩니다.
12. 다시 출제될 수 있는 포인트
- 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정합니다.
- 투기과열지구는 주택가격 안정을 위하여 필요한 경우 지정할 수 있습니다.
- 투기과열지구는 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 지정해야 합니다.
- 투기과열지구 지정 단위는 시·군·구 또는 읍·면·동 단위입니다.
- 투기과열지구 지정 직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳은 주택공급 위축 우려 지역으로 볼 수 있습니다.
- 전매행위 제한기간 내 전매행위 제한규정을 위반하면 주택법상 벌칙 적용대상이 될 수 있습니다.
13. 단답형 복습문제
📝 투기과열지구의 지정권자는 누구인가?
✅ 정답: 국토교통부장관 또는 시·도지사
📝 투기과열지구는 어떤 목적을 위하여 지정하는가?
✅ 정답: 주택가격의 안정
📝 투기과열지구의 지정 단위는?
✅ 정답: 시·군·구 또는 읍·면·동 단위
📝 투기과열지구 지정 직전월의 주택분양실적 감소 기준은 몇 퍼센트 이상인가?
✅ 정답: 30퍼센트 이상
📝 투기과열지구에서 전매제한기간 내 전매행위 제한규정을 위반하면 벌칙 적용대상이 될 수 있는가?
✅ 정답: 될 수 있다.
📝 투기과열지구 지정 단위에 시·도 단위가 포함되는가?
✅ 정답: 포함되지 않는다.
📝 이 문제의 정답은 몇 번인가?
✅ 정답: ①번
14. 빈칸형 복습문제
📝 투기과열지구는 ( )장관 또는 시·도지사가 지정한다.
✅ 정답: 국토교통부
📝 투기과열지구는 주택가격의 ( )을 위하여 필요한 경우 지정할 수 있다.
✅ 정답: 안정
📝 투기과열지구는 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 ( )·면·동 단위로 지정한다.
✅ 정답: 읍
📝 투기과열지구 지정 직전월의 주택분양실적이 전달보다 ( )퍼센트 이상 감소한 곳은 주택공급 위축 우려 지역으로 볼 수 있다.
✅ 정답: 30
📝 투기과열지구에서 전매행위 제한규정을 위반하면 주택법상 ( )의 적용대상이 될 수 있다.
✅ 정답: 벌칙
📝 투기과열지구의 지정 단위는 시·도 단위가 아니라 시·군·구 또는 읍·면·동 ( )이다.
✅ 정답: 단위
15. 객관식 문제 풀이 공식
✅ 투기과열지구 문제 판단 순서
1. 지정권자가 누구인지 먼저 확인한다.
2. 국토교통부장관 또는 시·도지사이면 옳은 설명으로 볼 수 있다.
3. 지정 단위가 시·군·구 또는 읍·면·동인지 확인한다.
4. 분양실적 감소 기준이 30퍼센트 이상인지 확인한다.
5. 전매제한 위반은 벌칙 적용대상이 될 수 있음을 확인한다.
6. 전매제한기간을 단순한 숫자 하나로 단정하는 지문은 주의한다.
16. 최종 정리
2025년 주택관리사 2차 주택관리관계법규 5번 문제는 주택법령상 투기과열지구에 관한 문제입니다.
투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정할 수 있습니다.
투기과열지구는 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동 단위로 지정해야 합니다.
투기과열지구 지정 직전월의 주택분양실적이 전달보다 감소한 기준은 20퍼센트가 아니라 30퍼센트 이상입니다.
또한 투기과열지구에서 전매행위 제한기간 내에 전매행위 제한규정을 위반하면 「주택법」상 벌칙 적용대상이 될 수 있습니다.
✅ 핵심 결론: 투기과열지구의 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사입니다. 따라서 정답은 ①번입니다.
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