이 글은 주택관리사 2차 시험 주택관리관계법규 중 공동주택관리법의 관리규약, 전자투표, 층간소음 및 간접흡연 부분을 정리한 자료입니다.
관리규약은 공동주택의 관리질서와 입주자 등의 권리·의무를 정하는 기본 규범이고, 전자투표는 입주자 등의 의사결정을 효율적으로 처리하기 위한 제도입니다.
또한 층간소음과 간접흡연은 공동주택 생활에서 자주 발생하는 분쟁 영역으로, 시험에서는 관리주체의 조치, 위원회 구성, 동의 비율, 신고 기한, 소음 기준, 세대수 기준이 자주 출제될 수 있습니다.
1. 자료 개요
- 📌 시험명: 주택관리사 2차
- 📚 과목: 주택관리관계법규
- ⚖️ 법령: 공동주택관리법
- 📝 정리 범위: 관리규약, 전자투표, 층간소음, 간접흡연
- 🎯 학습 유형: 핵심정리 + 단답형 주관식 대비
- 📌 주요 키워드: 관리규약 준칙, 시·도지사, 사업주체, 관리인, 전자투표, 층간소음관리위원회, 간접흡연
2. 관리규약 준칙의 제정권자
공동주택 관리규약의 준칙은 시·도지사가 정합니다.
- 관리규약 준칙은 입주자 등을 보호하기 위한 기준입니다.
- 공동주택의 주거생활 질서를 유지하기 위한 기준입니다.
- 입주민이 아닌 자의 기본 권리를 침해할 수 없습니다.
- 입주자 등은 관리규약의 준칙을 참조하여 각 공동주택의 관리규약을 정합니다.
시험에서는 관리규약 준칙 제정권자 = 시·도지사를 정확히 암기해야 합니다.
3. 관리규약 준칙에 포함되는 주요 사항
관리규약 준칙에는 공동주택 관리에 필요한 여러 사항이 포함됩니다.
- 동별 대표자의 선거구 및 선출 절차
- 동별 대표자의 해임 절차
- 선거관리위원회의 구성과 운영
- 관리비의 산정 및 징수
- 장기수선계획의 조정
- 층간소음 및 간접흡연 방지
- 공동주택 주차장의 개방
- 경비원 등 근로자에 대한 괴롭힘 금지 및 발생 시 조치
- 지능형 홈네트워크 설비의 기본적인 유지·관리
4. 주차장 개방 관련 관리규약 준칙
공동주택 주차장을 외부에 개방하는 경우에는 관리규약 준칙에 필요한 사항을 정해야 합니다.
- 공공기관에 위탁하여 개방하는 경우에는 개방 동의 비율, 주차대수, 위치, 시간 등이 포함됩니다.
- 민간에 위탁하여 개방하는 경우에는 주차장 요금의 상한과 운영수입의 사용 용도가 추가로 포함됩니다.
따라서 민간 위탁 주차장 개방에서는 요금 상한과 운영수입 사용 용도가 중요합니다.
5. 공동주택 분양 후 최초 관리규약 제정
공동주택 분양 후 최초의 관리규약 제정안은 원칙적으로 사업주체가 제안합니다.
- 최초 관리규약은 해당 입주예정자의 과반수 서면동의로 결정합니다.
- 입주자대표회의 구성 전에 주민공동시설 임대계약 체결이 필요한 경우에는 조기 제안이 가능합니다.
- 어린이집, 다함께돌봄센터, 공동육아나눔터 등은 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있습니다.
- 이 경우 홈페이지 등에 공고해야 합니다.
6. 주민공동시설 임대계약 특례
입주자대표회의 구성 전에 주민공동시설 임대계약을 체결해야 하는 경우에는 일정한 동의 요건이 필요합니다.
- 입주 전 주민공동시설 임대계약 체결 시 입주예정자 10분의 3 이상의 서면동의가 필요합니다.
- 대표적인 시설로는 어린이집, 다함께돌봄센터, 공동육아나눔터 등이 있습니다.
- 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있습니다.
7. 의무관리대상 전환 공동주택의 관리규약
의무관리대상으로 전환된 공동주택의 경우에는 일반적인 최초 제정 절차와 차이가 있습니다.
- 의무관리대상 전환 공동주택의 관리규약 제정안은 관리인이 제안합니다.
- 전체 입주자 등 과반수 서면동의로 결정합니다.
- 관리인이 제정신고를 하지 않는 경우에는 입주자 등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있습니다.
8. 관리규약 개정
관리규약을 개정하려는 경우에는 개정안에 일정한 내용을 기재해야 합니다.
- 개정목적
- 종전의 관리규약과 달라진 내용
- 관리규약의 준칙과 달라진 내용
관리규약 개정은 관리방법의 결정 또는 변경과 같은 방법으로 결정합니다.
9. 관리규약 제정·개정 및 입주자대표회의 신고
관리규약이 제정 또는 개정되거나, 입주자대표회의가 구성 또는 변경된 경우에는 신고의무가 발생합니다.
- 신고기한은 사유 발생일부터 30일 이내입니다.
- 신고처는 시장·군수·구청장입니다.
- 관리규약은 입주자 등의 지위를 승계한 사람에게도 효력이 있습니다.
- 입주자 등이 관리규약의 열람 또는 자기 비용 복사를 요구하면 관리주체는 이에 응해야 합니다.
시험에서는 준칙 제정권자 = 시·도지사, 신고처 = 시장·군수·구청장을 구분해야 합니다.
10. 전자투표와 전자적 의사결정
입주자 등은 공동주택 관리와 관련한 의사결정에 전자적 방법을 이용할 수 있습니다.
- 동별 대표자 선출
- 입주자대표회의 임원 선출
- 동별 대표자 또는 임원의 해임
- 그 밖의 공동주택 관리 관련 의사결정
의무관리대상 공동주택에서는 입주자대표회의, 관리주체, 선거관리위원회가 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력해야 합니다.
11. 전자투표 실시 절차
전자투표를 실시하려는 경우에는 입주자 등에게 필요한 사항을 미리 알려야 합니다.
- 전자투표를 하는 방법
- 전자투표기간
전자투표 시에는 입주자 등의 본인확인 절차가 필요합니다.
- 휴대전화 인증
- 전자서명
- 그 밖에 본인을 확인할 수 있는 방법
12. 층간소음 피해 발생 시 기본 절차
층간소음으로 피해를 입은 입주자 등은 관리주체에게 층간소음 발생사실을 알릴 수 있습니다.
- 피해 입주자 등은 관리주체에게 층간소음 발생사실을 알릴 수 있습니다.
- 관리주체는 피해를 끼친 입주자 등에게 층간소음 발생의 중단 또는 소음차단조치를 권고할 수 있습니다.
- 관리주체는 필요한 사실조사를 할 수 있습니다.
- 입주자 등은 관리주체의 사실조사에 협조해야 합니다.
13. 층간소음 분쟁 조정 절차
관리주체의 조치에도 층간소음이 계속되는 경우에는 조정을 신청할 수 있습니다.
- 먼저 공동주택 층간소음관리위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
- 이후에도 해결되지 않으면 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
- 또는 환경분쟁조정피해구제위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
14. 층간소음의 범위와 기준
층간소음의 범위와 기준은 국토교통부와 환경부의 공동부령으로 정합니다.
- 직접충격소음: 뛰거나 걷는 동작 등으로 발생하는 소음
- 공기전달소음: 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 발생하는 소음
- 욕실, 화장실, 다용도실 등에서 급수·배수로 발생하는 소음은 층간소음에 포함되지 않습니다.
15. 층간소음 측정 기준
층간소음 기준은 주간과 야간을 구분하여 적용합니다.
- 주간: 06시부터 22시까지
- 야간: 22시부터 06시까지
✅ 직접충격소음: 뛰거나 걷는 동작 등으로 발생하는 소음
– 1분 등가소음도 기준
– 주간 39dB(A)
– 야간 34dB(A)
✅ 공기전달소음: 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 발생하는 소음
– 5분 등가소음도 기준
– 주간 45dB(A)
– 야간 40dB(A)
✅ 시간대 구분
– 주간: 06시부터 22시까지
– 야간: 22시부터 06시까지
16. 공동주택 층간소음관리위원회
일정 규모 이상의 의무관리대상 공동주택은 층간소음관리위원회를 구성해야 합니다.
- 700세대 이상 의무관리대상 공동주택은 층간소음관리위원회를 구성해야 합니다.
- 층간소음관리위원회는 층간소음 민원에 관한 사실관계를 확인합니다.
- 관리사무소장은 층간소음관리위원회 구성원에 포함됩니다.
- 층간소음 피해 예방 및 분쟁 해결을 지원하기 위하여 국토교통부장관은 층간소음분쟁해결지원기관을 지정·고시할 수 있습니다.
- 층간소음 실태조사는 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 할 수 있습니다.
17. 간접흡연 피해 방지
공동주택의 입주자 등은 발코니, 화장실 등 세대 내 흡연으로 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력해야 합니다.
- 간접흡연 피해를 입은 입주자 등은 관리주체에게 간접흡연 발생사실을 알릴 수 있습니다.
- 관리주체는 흡연 중단을 권고할 수 있습니다.
- 관리주체는 간접흡연 사실관계 확인을 위하여 세대 내를 확인할 수 있습니다.
- 입주자 등은 관리주체의 조치와 조사에 협조해야 합니다.
18. 예시로 이해하기
총 800세대로 구성된 아파트 단지에서 입주자대표회의 구성 전에 단지 내 어린이집의 안정적인 운영을 위해 사전 임대계약을 체결하려는 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
이 경우 사업주체는 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있고, 관할 지방자치단체장의 인정 아래 입주예정자 10분의 3 이상의 서면동의를 받아 임대계약을 체결할 수 있습니다.
또한 이 단지는 700세대 이상 의무관리대상 공동주택에 해당하므로 층간소음 분쟁을 자율적으로 중재하고 사실관계를 확인하기 위한 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 합니다.
19. 숫자 및 동의 비율 암기표
✅ 시·도지사: 관리규약 준칙 제정권자
✅ 입주개시일 3개월 전: 어린이집 등 주민공동시설 임대계약 필요 시 관리규약 제정안 조기 제안 가능 기한
✅ 입주예정자 과반수 서면동의: 공동주택 분양 후 최초 관리규약 결정 요건
✅ 입주예정자 10분의 3 이상 서면동의: 입주자대표회의 구성 전 주민공동시설 임대계약 체결 요건
✅ 사유 발생일부터 30일 이내: 관리규약 제정·개정 또는 입주자대표회의 구성·변경 신고 기한
✅ 시장·군수·구청장: 관리규약 제정·개정 등 신고처
✅ 전체 입주자 등 10분의 1 이상 연서: 전환 공동주택 관리인이 제정신고를 하지 않는 경우 입주자 등의 신고 요건
✅ 700세대 이상: 층간소음관리위원회 의무 구성 기준
✅ 주간 06시~22시: 층간소음 주간 기준
✅ 야간 22시~06시: 층간소음 야간 기준
20. 단답형 주관식 핵심 키워드
- 관리규약 준칙 제정권자: 시·도지사
- 관리규약 준칙의 목적: 입주자 등 보호, 주거생활 질서 유지
- 최초 관리규약 제정안 제안자: 사업주체
- 최초 관리규약 결정 요건: 입주예정자 과반수 서면동의
- 주민공동시설 임대계약 조기 제안: 입주개시일 3개월 전
- 주민공동시설 임대계약 동의 요건: 입주예정자 10분의 3 이상 서면동의
- 전환 공동주택 관리규약 제정안 제안자: 관리인
- 관리규약 개정안 기재사항: 개정목적, 종전 규약과 달라진 내용, 준칙과 달라진 내용
- 신고 기한: 30일 이내
- 신고처: 시장·군수·구청장
- 전자투표 필수 절차: 본인확인
- 층간소음 종류: 직접충격소음, 공기전달소음
- 층간소음 제외: 욕실·화장실·다용도실 등의 급수·배수 소음
- 층간소음관리위원회 의무 구성: 700세대 이상
- 간접흡연 발생사실 통지 대상: 관리주체
21. 단답형 주관식 예상문제
📝 공동주택 관리규약의 준칙은 누가 정하는가?
✅ 정답: 시·도지사
📝 관리규약의 준칙은 누구를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위한 것인가?
✅ 정답: 입주자 등
📝 관리규약 준칙에 경비원 등 근로자에 대한 무엇의 금지 및 발생 시 조치에 관한 사항이 포함되는가?
✅ 정답: 괴롭힘
📝 관리규약 준칙에는 지능형 홈네트워크 설비의 기본적인 무엇에 관한 사항이 포함되는가?
✅ 정답: 유지·관리
📝 민간에 위탁하여 공동주택 주차장을 개방하는 경우 관리규약 준칙에 주차장 요금의 무엇과 운영수입의 사용 용도가 포함되는가?
✅ 정답: 상한
📝 입주자 등은 무엇을 참조하여 관리규약을 정하는가?
✅ 정답: 관리규약의 준칙
📝 공동주택 분양 후 최초의 관리규약 제정안은 원칙적으로 누가 제안하는가?
✅ 정답: 사업주체
📝 입주자대표회의 구성 전에 주민공동시설 임대계약 체결이 필요한 경우, 사업주체는 입주개시일 몇 개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있는가?
✅ 정답: 3개월 전
📝 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안 제안이 가능한 주민공동시설 중 영유아보육법상 시설은?
✅ 정답: 어린이집
📝 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 해당 입주예정자 얼마의 서면동의로 결정하는가?
✅ 정답: 과반수
📝 입주자대표회의 구성 전 주민공동시설 임대계약 체결이 필요한 경우, 입주예정자 얼마 이상의 서면동의가 필요한가?
✅ 정답: 10분의 3 이상
📝 의무관리대상 전환 공동주택의 관리규약 제정안은 누가 제안하는가?
✅ 정답: 관리인
📝 관리규약 개정안에 기재하여야 할 사항 3가지는?
✅ 정답: 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, 관리규약의 준칙과 달라진 내용
📝 관리규약 개정은 어떤 방법과 같은 방법으로 결정하는가?
✅ 정답: 관리방법의 결정 또는 변경과 같은 방법
📝 관리규약이 제정, 개정되거나 입주자대표회의가 구성, 변경된 경우 며칠 이내 신고하여야 하는가?
✅ 정답: 30일 이내
📝 관리규약 등의 신고처는?
✅ 정답: 시장·군수·구청장
📝 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 제정신고를 하지 않는 경우 입주자 등의 얼마 이상이 연서하여 신고할 수 있는가?
✅ 정답: 10분의 1 이상
📝 관리규약은 입주자 등의 지위를 승계한 사람에게도 효력이 있는가?
✅ 정답: 효력이 있다.
📝 입주자 등이 관리규약의 열람 또는 자기 비용 복사를 요구하면 누가 응하여야 하는가?
✅ 정답: 관리주체
📝 입주자 등은 공동주택 관리와 관련한 의사결정에 어떤 방법을 이용할 수 있는가?
✅ 정답: 전자적 방법
📝 의무관리대상 공동주택에서 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력해야 하는 주체는?
✅ 정답: 입주자대표회의, 관리주체, 선거관리위원회
📝 전자투표를 실시하려는 경우 입주자 등에게 미리 알려야 할 사항 2가지는?
✅ 정답: 전자투표를 하는 방법, 전자투표기간
📝 전자투표 시 입주자 등은 어떤 절차를 거쳐야 하는가?
✅ 정답: 본인확인
📝 층간소음 피해를 입은 입주자 등은 누구에게 층간소음 발생사실을 알릴 수 있는가?
✅ 정답: 관리주체
📝 관리주체가 층간소음 피해를 끼친 입주자 등에게 권고할 수 있는 조치는?
✅ 정답: 층간소음 발생의 중단 또는 소음차단조치
📝 관리주체의 조치에도 층간소음이 계속될 경우 피해 입주자 등은 어디에 조정을 신청할 수 있는가?
✅ 정답: 공동주택 층간소음관리위원회
📝 층간소음이 계속될 경우 최종적으로 조정을 신청할 수 있는 위원회 2가지는?
✅ 정답: 공동주택관리 분쟁조정위원회, 환경분쟁조정피해구제위원회
📝 층간소음의 범위와 기준은 국토교통부와 누구의 공동부령으로 정하는가?
✅ 정답: 환경부
📝 뛰거나 걷는 동작 등으로 발생하는 소음은?
✅ 정답: 직접충격소음
📝 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 발생하는 소음은?
✅ 정답: 공기전달소음
📝 욕실, 화장실, 다용도실 등에서 급수, 배수로 발생하는 소음은 층간소음에 포함되는가?
✅ 정답: 포함되지 않는다.
📝 의무관리대상 공동주택 중 몇 세대 이상이면 층간소음관리위원회를 구성하여야 하는가?
✅ 정답: 700세대 이상
📝 층간소음관리위원회의 업무 중 층간소음 민원에 관하여 무엇을 확인하는가?
✅ 정답: 사실관계
📝 층간소음관리위원회 구성원에 관리사무소장이 포함되는가?
✅ 정답: 포함된다.
📝 층간소음 피해 예방 및 분쟁 해결을 지원하기 위하여 국토교통부장관이 지정·고시할 수 있는 기관은?
✅ 정답: 층간소음분쟁해결지원기관
📝 층간소음 실태조사는 국토교통부장관 또는 누구의 장이 할 수 있는가?
✅ 정답: 지방자치단체의 장
📝 공동주택의 입주자 등은 발코니, 화장실 등 어디에서의 흡연으로 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력하여야 하는가?
✅ 정답: 세대 내
📝 간접흡연 피해를 입은 입주자 등은 누구에게 간접흡연 발생사실을 알릴 수 있는가?
✅ 정답: 관리주체
📝 관리주체는 간접흡연 사실관계 확인을 위하여 어디를 확인할 수 있는가?
✅ 정답: 세대 내
22. 빈칸형 예상문제
📝 공동주택 관리규약의 준칙은 ( )가 정한다.
✅ 정답: 시·도지사
📝 관리규약 준칙은 입주자 등을 보호하고 ( )의 질서를 유지하기 위하여 정한다.
✅ 정답: 주거생활
📝 입주자 등은 관리규약의 ( )을 참조하여 관리규약을 정한다.
✅ 정답: 준칙
📝 공동주택 분양 후 최초의 관리규약 제정안은 원칙적으로 ( )가 제안한다.
✅ 정답: 사업주체
📝 입주자대표회의 구성 전 주민공동시설 임대계약 체결이 필요한 경우, 사업주체는 입주개시일 ( )개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있다.
✅ 정답: 3
📝 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 해당 입주예정자의 ( ) 서면동의로 결정한다.
✅ 정답: 과반수
📝 주민공동시설 임대계약 체결이 필요한 경우 입주예정자 ( ) 이상의 서면동의가 필요하다.
✅ 정답: 10분의 3
📝 의무관리대상 전환 공동주택의 관리규약 제정안은 ( )이 제안한다.
✅ 정답: 관리인
📝 관리규약 개정안에는 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용, ( )과 달라진 내용을 기재하여야 한다.
✅ 정답: 관리규약의 준칙
📝 관리규약이 제정, 개정되거나 입주자대표회의가 구성, 변경된 경우 ( )일 이내 신고하여야 한다.
✅ 정답: 30
📝 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 제정신고를 하지 않으면 입주자 등의 ( ) 이상이 연서하여 신고할 수 있다.
✅ 정답: 10분의 1
📝 관리규약은 입주자 등의 지위를 ( )한 사람에게도 효력이 있다.
✅ 정답: 승계
📝 전자투표를 하는 경우 입주자 등은 ( )을 거쳐야 한다.
✅ 정답: 본인확인
📝 전자투표 실시 전 입주자 등에게 전자투표 방법과 ( )을 알려야 한다.
✅ 정답: 전자투표기간
📝 뛰거나 걷는 동작 등으로 발생하는 층간소음은 ( )소음이다.
✅ 정답: 직접충격
📝 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 발생하는 층간소음은 ( )소음이다.
✅ 정답: 공기전달
📝 의무관리대상 공동주택 중 ( )세대 이상은 층간소음관리위원회를 구성하여야 한다.
✅ 정답: 700
📝 층간소음의 주간은 06:00부터 ( )까지이다.
✅ 정답: 22:00
📝 공동주택의 입주자 등은 발코니, 화장실 등 세대 내 흡연으로 인하여 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력하여야 한다. 이를 ( )의 방지라고 한다.
✅ 정답: 간접흡연
📝 간접흡연 피해를 입은 입주자 등은 ( )에게 간접흡연 발생사실을 알릴 수 있다.
✅ 정답: 관리주체
23. 최종 정리
공동주택 관리규약의 준칙은 시·도지사가 정하고, 입주자 등은 그 준칙을 참조하여 관리규약을 정합니다.
공동주택 분양 후 최초의 관리규약 제정안은 원칙적으로 사업주체가 제안하며, 입주예정자 과반수 서면동의로 결정합니다.
입주자대표회의 구성 전에 주민공동시설 임대계약 체결이 필요한 경우에는 입주개시일 3개월 전부터 관리규약 제정안을 제안할 수 있고, 입주예정자 10분의 3 이상의 서면동의가 필요합니다.
관리규약이 제정·개정되거나 입주자대표회의가 구성·변경된 경우에는 사유 발생일부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다.
층간소음은 직접충격소음과 공기전달소음으로 구분되며, 욕실·화장실·다용도실 등의 급수·배수 소음은 층간소음에 포함되지 않습니다.
700세대 이상 의무관리대상 공동주택은 층간소음관리위원회를 구성해야 하고, 간접흡연 피해가 발생한 경우에는 관리주체에게 발생사실을 알릴 수 있습니다.
✅ 핵심 결론: 관리규약 파트는 시·도지사, 사업주체, 관리인, 시장·군수·구청장을 구분하고, 전자투표·층간소음·간접흡연 파트는 절차와 숫자 기준을 정확히 암기하는 것이 핵심입니다.
24. 관련 영상
공동주택관리법 관리규약, 전자투표, 층간소음 및 간접흡연 핵심정리 영상:
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