이 글은 2025년 공인중개사 1차 민법 기출문제 42번을 정리한 해설입니다.
문제의 핵심은 민법 제108조 통정허위표시에서 보호되는 선의의 제3자가 누구인지 판단하는 것입니다.
특히 제3자에 해당하려면 단순한 당사자 지위의 승계자가 아니라, 통정허위표시로 만들어진 외관을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자여야 합니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 공인중개사 1차
- 📚 과목: 민법 및 민사특별법
- 📝 연도 및 번호: 2025년 42번
- 🏷️ 주제: 통정허위표시의 제3자 범위
- 🎯 핵심 키워드: 민법 제108조, 통정허위표시, 선의의 제3자, 가장채권, 가압류, 파산관재인, 계약상 지위 이전
2. 기출문제
📝 42. 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 모두 고른 것은?
다툼이 있으면 판례에 따릅니다.
ㄱ. 가장채권을 가압류한 자
ㄴ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인
ㄷ. 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자
① ㄱ ② ㄷ ③ ㄱ, ㄴ ④ ㄴ, ㄷ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ
3. 정답
✅ 정답: ③ ㄱ, ㄴ
4. 정답이 ③번인 이유
민법 제108조에 따른 통정허위표시는 당사자 사이에서는 무효입니다.
그러나 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
여기서 제3자란 통정허위표시의 당사자나 단순한 포괄승계인이 아니라, 허위표시로 만들어진 외형을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말합니다.
✅ 제108조 제2항의 제3자 판단 기준
통정허위표시의 외관 존재
→ 그 외관을 기초로 함
→ 새로운 법률상 이해관계 취득
→ 제3자에 해당 가능
이 기준에 따르면 가장채권을 가압류한 자와 가장채권자의 파산관재인은 제3자에 해당합니다.
반면 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 새로운 법률상 이해관계를 취득한 자가 아니라, 가장계약 자체의 당사자 지위를 승계한 자에 불과하므로 제3자에 해당하지 않습니다.
5. 지문별 해설
ㄱ. 가장채권을 가압류한 자 ⭕
가장채권을 실제 존재하는 채권으로 믿고 그 채권을 가압류한 자는 통정허위표시로 형성된 외관을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 취득한 자입니다.
따라서 가장채권을 가압류한 자는 민법 제108조 제2항의 제3자에 해당합니다.
✅ 가장채권 가압류자
가짜 채권의 외관 존재
→ 이를 믿고 가압류
→ 새로운 법률상 이해관계 취득
→ 제3자에 해당
ㄴ. 가장채권자의 파산관재인 ⭕
가장채권자가 파산선고를 받은 경우, 파산관재인은 단순히 파산채무자의 권리를 그대로 이어받는 사람으로만 보지 않습니다.
파산관재인은 파산채권자 전체의 공동이익을 위하여 독립한 지위에서 직무를 수행하는 자입니다.
따라서 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인은 통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당합니다.
✅ 가장채권자의 파산관재인
파산채권자 전체의 공동이익을 위해 활동
→ 독립한 법적 지위 인정
→ 제108조 제2항의 제3자에 해당
ㄷ. 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자 ❌
가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 통정허위표시로 형성된 외관을 믿고 새로운 권리를 취득한 자라고 보기 어렵습니다.
그는 가장계약 자체의 당사자 지위를 이전받은 사람입니다. 즉, 계약 내부의 지위를 그대로 승계한 자에 불과합니다.
따라서 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 민법 제108조 제2항의 제3자에 해당하지 않습니다.
❌ 계약상 지위 이전자
가장계약 자체의 당사자 지위 승계
→ 새로운 법률상 이해관계 취득 아님
→ 제3자에 해당하지 않음
6. 핵심 개념 정리
1️⃣ 민법 제108조 통정허위표시
통정허위표시는 상대방과 짜고 진의와 다른 의사표시를 하는 경우를 말합니다.
✅ 민법 제108조 통정허위표시
상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
그러나 그 무효로써 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
즉, 당사자 사이에서는 무효이지만, 그 외관을 믿고 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자는 보호됩니다.
2️⃣ 통정허위표시 제3자의 의미
민법 제108조 제2항의 제3자는 허위표시의 당사자나 단순한 승계인이 아니라, 허위표시를 기초로 새롭게 법률상 이해관계를 맺은 자입니다.
- 허위표시의 당사자는 제3자가 아닙니다.
- 단순한 포괄승계인은 원칙적으로 제3자가 아닙니다.
- 허위표시의 외관을 기초로 새로운 권리를 취득한 자는 제3자가 될 수 있습니다.
- 제3자는 선의이면 보호됩니다.
3️⃣ 선의의 의미
민법 제108조 제2항에서 보호되는 제3자는 선의이어야 합니다.
여기서 선의란 통정허위표시가 있었다는 사실을 알지 못한 것을 말합니다.
또한 통정허위표시에서 제3자는 선의이면 충분하고, 무과실까지 요구되지는 않는 것으로 정리됩니다.
7. 제3자에 해당하는 자와 해당하지 않는 자
✅ 제3자에 해당하는 대표 사례
– 가장채권을 가압류한 자
– 가장채권자의 파산관재인
– 가장매매의 매수인으로부터 목적물을 다시 취득한 전득자
– 가장저당권에 기해 권리를 취득한 자
– 가장채권을 양수한 자
❌ 제3자에 해당하지 않는 대표 사례
– 허위표시의 당사자
– 당사자의 포괄승계인
– 가장채권의 채무자
– 제3자를 위한 계약의 수익자
– 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자
8. 채권양수와 계약인수의 구별
이 문제에서는 특히 채권양수와 계약인수를 구별해야 합니다.
가장소비대차에 기한 대여금채권만 양수한 자는 허위표시의 외관을 기초로 새로운 권리를 취득한 자이므로 제3자에 해당할 수 있습니다.
반면 계약상 지위 자체를 이전받은 자는 계약의 당사자 지위를 그대로 승계한 자이므로 제3자에 해당하지 않습니다.
✅ 채권양수
– 채권이라는 개별 권리를 취득
– 새로운 법률상 이해관계 인정 가능
– 제3자 해당 가능
❌ 계약인수
– 계약상 지위 자체를 이전받음
– 당사자 지위 승계에 가까움
– 제3자 해당 불가
9. 예시로 이해하기
1️⃣ 가장채권 가압류자의 경우
甲과 乙이 실제로는 채권이 없는데도 乙이 甲에게 돈을 빌려준 것처럼 가장소비대차계약을 체결했다고 가정해 보겠습니다.
그런데 乙의 채권자 丙이 이 가장채권을 진짜 채권으로 믿고 가압류했다면, 丙은 허위표시로 생긴 외관을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 취득한 자입니다.
따라서 丙은 민법 제108조 제2항의 제3자에 해당합니다.
2️⃣ 가장채권자의 파산관재인의 경우
가장채권자인 乙이 파산선고를 받으면 파산관재인이 선임됩니다.
파산관재인은 乙 개인의 단순한 대리인이나 포괄승계인이 아니라, 파산채권자 전체의 이익을 위해 독립적으로 직무를 수행하는 지위를 가집니다.
따라서 파산관재인은 통정허위표시의 제3자에 해당할 수 있습니다.
3️⃣ 계약상 지위 이전자의 경우
가장소비대차계약에서 乙의 계약상 지위 자체를 丙이 이전받았다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 丙은 허위표시의 외관을 기초로 별개의 권리를 취득한 사람이 아니라, 가장계약의 당사자 지위를 그대로 이어받은 자입니다.
따라서 丙은 민법 제108조 제2항의 제3자로 보호받을 수 없습니다.
10. 암기 포인트
✅ 제108조 제3자 기준
– 허위표시의 외관을 기초로
– 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자
✅ 가장채권 가압류자
– 제3자 해당
✅ 가장채권자의 파산관재인
– 제3자 해당
✅ 계약상 지위 이전자
– 제3자 아님
✅ 채권양수와 계약인수 구별
– 채권양수인은 제3자 가능
– 계약인수인은 제3자 아님
11. 다시 출제될 수 있는 포인트
- 통정허위표시는 당사자 사이에서는 무효입니다.
- 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
- 제108조 제2항의 제3자는 허위표시의 외관을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자입니다.
- 가장채권을 가압류한 자는 제3자에 해당합니다.
- 가장채권자의 파산관재인은 제3자에 해당합니다.
- 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 제3자에 해당하지 않습니다.
- 대여금채권만 양수한 자와 계약상 지위를 이전받은 자를 구별해야 합니다.
- 통정허위표시에서 제3자는 선의이면 보호되고, 무과실은 요구되지 않습니다.
12. 단답형 복습문제
📝 통정허위표시를 규정한 민법 조문은?
✅ 정답: 민법 제108조
📝 통정허위표시는 당사자 사이에서 유효인가, 무효인가?
✅ 정답: 무효
📝 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 있는가?
✅ 정답: 대항할 수 없다.
📝 통정허위표시의 제3자는 무엇을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자인가?
✅ 정답: 허위표시의 외관
📝 가장채권을 가압류한 자는 제108조 제2항의 제3자에 해당하는가?
✅ 정답: 해당한다.
📝 가장채권자의 파산관재인은 제108조 제2항의 제3자에 해당하는가?
✅ 정답: 해당한다.
📝 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 제108조 제2항의 제3자에 해당하는가?
✅ 정답: 해당하지 않는다.
📝 통정허위표시에서 제3자는 선의 외에 무과실까지 필요로 하는가?
✅ 정답: 필요로 하지 않는다.
📝 가장채권을 양수한 자는 제3자에 해당할 수 있는가?
✅ 정답: 해당할 수 있다.
📝 계약상 지위 자체를 이전받은 계약인수인은 제3자에 해당하는가?
✅ 정답: 해당하지 않는다.
13. 빈칸형 복습문제
📝 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 민법 제( )조에 따라 무효이다.
✅ 정답: 108
📝 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 ( ).
✅ 정답: 못한다
📝 제108조 제2항의 제3자는 허위표시의 외관을 기초로 새로운 법률상 ( )관계를 맺은 자이다.
✅ 정답: 이해
📝 가장채권을 ( )한 자는 제3자에 해당한다.
✅ 정답: 가압류
📝 가장채권자의 ( )관재인은 제3자에 해당한다.
✅ 정답: 파산
📝 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 제3자에 해당하지 ( ).
✅ 정답: 않는다
📝 대여금채권만 양수한 자는 제3자에 해당할 수 있으나, 계약상 지위 자체를 이전받은 ( )인은 제3자에 해당하지 않는다.
✅ 정답: 계약인수
📝 통정허위표시에서 제3자는 선의이면 충분하고 ( )과실은 요구되지 않는다.
✅ 정답: 무
📝 통정허위표시의 당사자는 제108조 제2항의 제3자에 해당하지 ( ).
✅ 정답: 않는다
📝 제3자 해당 여부는 새로운 법률상 이해관계를 취득했는지를 기준으로 ( )한다.
✅ 정답: 판단
14. 통정허위표시 제3자 판단 공식
✅ 제108조 제3자 판단 순서
1. 통정허위표시로 외형상 법률관계가 형성되었는지 확인한다.
2. 그 외관을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺었는지 본다.
3. 단순한 당사자 지위 승계인지 구별한다.
4. 선의이면 보호된다.
5. 가장채권 가압류자와 파산관재인은 제3자에 해당한다.
6. 가장소비대차의 계약상 지위 이전자는 제3자가 아니다.
15. 최종 정리
2025년 공인중개사 민법 42번 문제는 통정허위표시의 제3자 범위를 묻는 문제입니다.
민법 제108조에 따르면 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효입니다. 그러나 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다.
여기서 제3자는 허위표시의 당사자나 단순한 승계인이 아니라, 통정허위표시로 형성된 외관을 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말합니다.
가장채권을 가압류한 자는 허위표시의 외관을 기초로 가압류라는 새로운 이해관계를 취득하므로 제3자에 해당합니다.
파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인도 파산채권자 전체의 공동이익을 위하여 독립한 지위에서 직무를 수행하므로 제3자에 해당합니다.
반면 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 가장계약의 당사자 지위를 승계한 자에 불과하므로 제3자에 해당하지 않습니다.
✅ 핵심 결론: 제108조 제2항의 제3자에 해당하는 것은 ㄱ. 가장채권을 가압류한 자와 ㄴ. 가장채권자의 파산관재인입니다. 따라서 정답은 ③번입니다.
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