이 글은 2025년 공인중개사 1차 부동산학개론 기출문제 1번을 정리한 해설입니다.
문제의 핵심은 토지의 자연적 특성 중 부증성을 정확히 구별하는 것입니다. 특히 최유효이용의 근거, 지대 또는 지가 발생, 토지이용의 집약화, 물리적 생산 불가능이라는 표현이 나오면 부증성을 떠올려야 합니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 공인중개사 1차
- 📚 과목: 부동산학개론
- 📝 연도 및 번호: 2025년 1번
- 🏷️ 주제: 토지의 자연적 특성
- 🎯 핵심 키워드: 부증성, 최유효이용, 지대, 지가, 토지이용 집약화, 물리적 공급 불가능
2. 기출문제
📝 1. 다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은?
○ 최유효이용의 근거가 된다.
○ 지대 또는 지가를 발생시킨다.
○ 토지이용을 집약화시킨다.
○ 물리적으로 생산할 수 없다.
① 부증성 ② 인접성 ③ 개별성 ④ 영속성 ⑤ 적재성
3. 정답
✅ 정답: ① 부증성
4. 정답이 ① 부증성인 이유
부증성이란 토지는 자연적으로 존재하는 것이므로 노동이나 자본을 투입하더라도 물리적으로 토지의 절대량을 늘릴 수 없다는 특성을 말합니다.
토지의 절대량이 고정되어 있기 때문에 토지는 희소성을 가지며, 이로 인해 지대 또는 지가가 발생합니다. 또한 한정된 토지를 더 효율적으로 사용해야 하므로 토지이용의 집약화가 나타나고, 가장 효율적인 이용방법을 찾는 최유효이용의 근거가 됩니다.
✅ 부증성 핵심 연결
물리적으로 생산할 수 없다
→ 토지의 절대량이 고정된다
→ 토지가 희소해진다
→ 지대·지가가 발생한다
→ 토지이용이 집약화된다
→ 최유효이용이 중요해진다
5. 오답 선지 분석
① 부증성 ⭕
부증성은 토지의 절대량을 인위적으로 늘릴 수 없다는 특성입니다. 지문의 물리적으로 생산할 수 없다, 지대 또는 지가를 발생시킨다, 토지이용을 집약화시킨다, 최유효이용의 근거가 된다는 설명은 모두 부증성에 해당합니다.
② 인접성 ❌
인접성은 토지가 다른 토지와 물리적으로 연결되어 있다는 특성입니다. 인접성은 외부효과, 지역분석의 필요성, 토지이용의 협동성과 관련됩니다.
그러나 지문에서 말하는 물리적 생산 불가능성이나 토지이용 집약화와는 직접적인 관련이 없습니다.
③ 개별성 ❌
개별성은 지구상에 물리적으로 완전히 동일한 토지가 존재하지 않는다는 특성입니다. 개별성은 부동산의 비동질성, 일물일가 법칙 성립 곤란, 부동산 시장의 불완전성과 관련됩니다.
따라서 지문의 설명과는 맞지 않습니다.
④ 영속성 ❌
영속성은 토지가 사용이나 시간의 흐름에 따라 물리적으로 소모되거나 마멸되지 않는다는 특성입니다. 영속성은 장기적 이용, 소유와 이용의 분리, 임대차 관계 발달, 미래수익의 현재가치 분석과 관련됩니다.
하지만 지문에서 말하는 토지의 생산 불가능성이나 토지이용 집약화와는 직접적으로 연결되지 않습니다.
⑤ 적재성 ❌
적재성은 토지가 건물이나 공작물의 하중을 지지할 수 있는 성질입니다. 이는 건축물이나 공작물 설치 가능성과 관련되는 특성입니다.
그러나 지문의 핵심인 지가 발생, 최유효이용, 물리적 생산 불가능과는 관련성이 낮습니다.
6. 핵심 개념 정리
1️⃣ 부증성의 개념
부증성은 토지의 자연적 특성 중 하나로, 토지의 물리적 절대량을 인위적으로 증가시킬 수 없다는 특성입니다.
- 토지는 물리적으로 생산할 수 없습니다.
- 노동이나 자본을 투입해도 토지의 절대량은 증가하지 않습니다.
- 토지의 물리적 공급은 제한됩니다.
- 토지의 희소성을 발생시킵니다.
2️⃣ 부증성의 파생현상
부증성은 여러 부동산 현상의 근거가 됩니다.
✅ 부증성의 파생현상
1. 토지의 희소성 발생
2. 지대 또는 지가 발생
3. 토지이용의 집약화
4. 최유효이용의 근거
5. 토지 부족 문제 발생
6. 물리적 공급곡선의 완전비탄력성
7. 물리적 공급과 경제적 공급
부증성은 토지의 물리적 공급과 경제적 공급을 구분해서 이해해야 합니다.
1️⃣ 물리적 공급
물리적 공급은 토지의 절대량 자체를 늘리는 것을 말합니다. 토지는 새로 생산할 수 없으므로 물리적 공급은 불가능합니다.
- 토지의 절대면적 증가는 불가능합니다.
- 물리적 공급곡선은 완전비탄력적인 수직선 형태입니다.
- 부증성의 직접적인 결과입니다.
2️⃣ 경제적 공급
경제적 공급은 기존 토지의 용도 전환이나 이용 효율 향상을 통해 사용 가능한 토지의 유용성을 높이는 것을 말합니다.
- 토지의 용도 전환은 가능합니다.
- 간척, 매립, 택지조성 등은 경제적 공급으로 볼 수 있습니다.
- 물리적 절대량 증가가 아니라 이용 가능한 상태로 전환하는 것입니다.
8. 예시로 이해하기
1️⃣ 강남 도심의 초고층 빌딩
강남 도심처럼 토지 수요가 많은 지역에서는 땅을 새로 만들어낼 수 없습니다. 따라서 한정된 토지를 더 효율적으로 사용하기 위해 건물을 높게 올리는 집약적 토지이용이 나타납니다.
이 현상은 토지의 절대량을 늘릴 수 없다는 부증성에서 비롯됩니다.
2️⃣ 간척 및 택지조성 사업
공유수면 매립이나 택지조성 사업은 겉으로 보기에는 토지가 늘어난 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이는 새로운 토지를 물리적으로 생산한 것이 아니라 기존 공간의 용도를 전환하여 이용 가능성을 높인 것입니다.
따라서 간척이나 택지조성은 물리적 공급이 아니라 경제적 공급으로 이해해야 합니다.
9. 암기 포인트
✅ 생산 불가 = 부증성
– 토지를 물리적으로 생산할 수 없다는 표현이 나오면 부증성
✅ 지가·지대 발생 = 부증성
– 토지가 희소하기 때문에 지대와 지가가 발생
✅ 토지이용 집약화 = 부증성
– 한정된 토지를 효율적으로 사용해야 하므로 집약적 이용 발생
✅ 최유효이용 = 부증성
– 제한된 토지를 가장 효율적으로 사용해야 하므로 최유효이용의 근거
✅ 물리적 공급곡선 = 수직선
– 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적
10. 토지의 자연적 특성 비교
✅ 부증성
– 토지를 물리적으로 생산할 수 없음
– 지대·지가 발생, 최유효이용, 토지이용 집약화
✅ 인접성
– 토지가 서로 연결되어 있음
– 외부효과, 지역분석, 협동적 이용
✅ 개별성
– 동일한 토지가 없음
– 부동산 시장의 불완전성, 일물일가 법칙 성립 곤란
✅ 영속성
– 토지는 물리적으로 소모되지 않음
– 장기적 이용, 소유와 이용의 분리, 임대차 발달
✅ 적재성
– 토지가 건물이나 공작물의 하중을 지지함
– 건축 가능성, 지반 지지력과 관련
11. 다시 출제될 수 있는 포인트
- 토지를 물리적으로 생산할 수 없다는 설명은 부증성입니다.
- 지대 또는 지가 발생의 근거는 부증성입니다.
- 토지이용의 집약화는 부증성에서 파생됩니다.
- 최유효이용의 근거도 부증성입니다.
- 간척이나 매립은 물리적 공급이 아니라 경제적 공급으로 이해해야 합니다.
- 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이 됩니다.
12. 단답형 복습문제
📝 토지를 물리적으로 생산할 수 없다는 자연적 특성은?
✅ 정답: 부증성
📝 지대 또는 지가를 발생시키는 토지의 자연적 특성은?
✅ 정답: 부증성
📝 토지이용을 집약화시키는 토지의 자연적 특성은?
✅ 정답: 부증성
📝 최유효이용의 근거가 되는 토지의 자연적 특성은?
✅ 정답: 부증성
📝 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급곡선은 어떤 형태가 되는가?
✅ 정답: 완전비탄력적인 수직선
📝 간척이나 택지조성은 물리적 공급인가, 경제적 공급인가?
✅ 정답: 경제적 공급
📝 토지가 서로 연결되어 있다는 자연적 특성은?
✅ 정답: 인접성
📝 지구상에 동일한 토지가 없다는 자연적 특성은?
✅ 정답: 개별성
📝 토지가 시간의 흐름에 따라 물리적으로 소모되지 않는 특성은?
✅ 정답: 영속성
📝 토지가 건물이나 공작물의 하중을 지지할 수 있는 성질은?
✅ 정답: 적재성
13. 빈칸형 복습문제
📝 토지는 물리적으로 생산할 수 없으므로 토지의 자연적 특성 중 ( )이 인정된다.
✅ 정답: 부증성
📝 부증성은 토지의 절대적인 면적을 인위적으로 ( ) 수 없다는 특성이다.
✅ 정답: 늘릴
📝 부증성으로 인해 토지의 희소성이 발생하고, 그 결과 지대 또는 ( )가 발생한다.
✅ 정답: 지가
📝 한정된 토지를 효율적으로 사용하기 위해 토지이용이 ( )화된다.
✅ 정답: 집약
📝 부증성은 토지의 ( )이용의 근거가 된다.
✅ 정답: 최유효
📝 토지의 물리적 공급곡선은 완전비탄력적인 ( )선 형태이다.
✅ 정답: 수직
📝 간척이나 매립은 토지의 물리적 공급이 아니라 ( )적 공급이다.
✅ 정답: 경제
📝 인접성은 토지가 다른 토지와 물리적으로 ( )되어 있다는 특성이다.
✅ 정답: 연결
📝 개별성은 지구상에 물리적으로 완전히 ( )한 토지가 없다는 특성이다.
✅ 정답: 동일
📝 영속성은 토지가 시간의 흐름에 따라 물리적으로 소모되거나 ( )되지 않는다는 특성이다.
✅ 정답: 마멸
14. 최종 정리
2025년 공인중개사 부동산학개론 1번 문제는 토지의 자연적 특성 중 부증성을 묻는 문제입니다.
지문에 제시된 최유효이용의 근거, 지대 또는 지가 발생, 토지이용의 집약화, 물리적으로 생산할 수 없음은 모두 부증성에서 파생되는 내용입니다.
인접성은 토지가 서로 연결되어 있다는 특성, 개별성은 동일한 토지가 없다는 특성, 영속성은 토지가 소모되지 않는 특성, 적재성은 토지가 하중을 지지할 수 있는 성질입니다.
✅ 핵심 결론: “물리적으로 생산할 수 없다, 지대·지가를 발생시킨다, 토지이용을 집약화시킨다, 최유효이용의 근거가 된다”는 표현이 나오면 정답은 부증성입니다.
You need to login in order to like this post: click here