이 글은 2025년 주택관리사 2차 주택관리관계법규 기출문제 16번을 정리한 해설입니다.
문제의 핵심은 공공주택 특별법령상 공공주택의 운영·관리에 관한 내용입니다.
특히 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기, 공공임대주택 임대료 증액 제한, 월 임대료 연체 기준, 임차권 양도·전대 예외, 사업자 귀책사유로 인한 입주 불가 기준을 정확히 구별해야 합니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 주택관리사 2차
- 📚 과목: 주택관리관계법규
- 📝 연도 및 번호: 2025년 16번
- 🏷️ 주제: 공공주택의 운영·관리 등
- 🎯 핵심 키워드: 공공주택 특별법, 공공임대주택, 지분적립형 분양주택, 부기등기, 소유권보존등기, 임대료 증액, 임대료 연체, 임차권 전대
2. 기출문제
📝 16. 공공주택 특별법령상 공공주택의 운영·관리 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 공공임대주택의 공공주택사업자는 임대료 증액이 있은 후 3년 이내에는 증액하지 못한다.
② 공공주택사업자는 임차인이 월 임대료를 2개월 이상 연속하여 연체한 경우에는 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있다.
③ 임대의무기간이 10년인 공공임대주택의 임차인의 세대구성원 중 1인이 6개월 이상 국외에 머무를 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 임차권을 전대할 수 있다.
④ 지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 하며, 이 경우 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.
⑤ 공공임대주택의 임차인은 공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 2개월 이내에 입주할 수 없는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다.
3. 정답
✅ 정답: ④ 지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 하며, 이 경우 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.
4. 정답이 ④번인 이유
공공주택 특별법령상 지분적립형 분양주택에는 거주의무가 문제됩니다.
지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 한다는 내용을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다.
이 경우 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
✅ 지분적립형 분양주택 부기등기
거주의무자가 거주의무기간 동안 계속 거주해야 함
→ 소유권에 관한 등기에 부기등기
부기등기 시점
→ 소유권보존등기와 동시에
따라서 ④번은 옳은 설명입니다.
5. 오답 선지 분석
① 임대료 증액 제한 기간 ❌
공공임대주택의 임대료는 일정한 범위에서 증액될 수 있습니다.
다만 임대료 증액이 있은 후에는 일정 기간 다시 증액할 수 없습니다.
이때 제한 기간은 3년이 아니라 1년입니다.
❌ ① 오답 포인트
임대료 증액 후 재증액 제한
3년 이내 X
1년 이내 O
따라서 ①번은 옳지 않은 설명입니다.
② 월 임대료 연체와 재계약 거절 ❌
공공주택사업자는 임차인이 일정 기간 월 임대료를 연속하여 연체한 경우 임대차계약의 해제·해지 또는 재계약 거절을 할 수 있습니다.
이때 기준은 2개월 이상 연속 연체가 아니라 3개월 이상 연속 연체입니다.
❌ ② 오답 포인트
월 임대료 연체 기준
2개월 이상 연속 X
3개월 이상 연속 O
따라서 ②번은 옳지 않은 설명입니다.
③ 공공임대주택 임차권 전대 예외 ❌
공공임대주택의 임차권 양도 또는 전대는 원칙적으로 제한됩니다.
다만 법령상 예외 요건을 충족하는 경우에는 공공주택사업자의 동의를 받아 임차권을 양도하거나 전대할 수 있습니다.
국외 체류와 관련해서는 세대구성원 중 1인이 아니라 세대구성원 모두가 기준이 됩니다.
또한 기간도 6개월 이상이 아니라 1년 이상 국외에 머무를 경우가 문제 됩니다.
❌ ③ 오답 포인트
세대구성원 중 1인 X
세대구성원 모두 O
6개월 이상 X
1년 이상 O
따라서 ③번은 옳지 않은 설명입니다.
④ 지분적립형 분양주택의 부기등기 ⭕
지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 한다는 사실을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다.
이 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
따라서 ④번은 옳은 설명입니다.
⑤ 사업자 귀책사유로 인한 입주 불가 ❌
공공임대주택의 임차인은 공공주택사업자의 귀책사유로 일정 기간 내에 입주할 수 없는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다.
이때 기준은 입주기간 종료일부터 2개월 이내가 아니라 3개월 이내입니다.
❌ ⑤ 오답 포인트
공공주택사업자의 귀책사유로 입주 불가
입주기간 종료일부터 2개월 이내 X
입주기간 종료일부터 3개월 이내 O
따라서 ⑤번은 옳지 않은 설명입니다.
6. 핵심 개념 정리
1️⃣ 공공주택의 운영·관리
공공주택 특별법령은 공공임대주택과 공공분양주택 등의 공급, 운영, 관리에 관한 사항을 규율합니다.
이 문제에서는 공공임대주택의 임대차 관리와 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기를 함께 묻고 있습니다.
2️⃣ 지분적립형 분양주택의 부기등기
지분적립형 분양주택은 수분양자가 일정 기간에 걸쳐 지분을 적립하는 방식의 공공분양주택입니다.
이 경우 거주의무가 문제될 수 있으며, 공공주택사업자는 그 거주의무 내용을 등기부에 부기등기해야 합니다.
✅ 지분적립형 분양주택 핵심
거주의무 존재
거주의무 내용을 소유권에 관한 등기에 부기등기
부기등기는 소유권보존등기와 동시에 진행
7. 공공임대주택 임대차 관리 핵심
1️⃣ 임대료 증액 제한
공공임대주택의 임대료는 증액할 수 있지만, 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다.
2️⃣ 월 임대료 연체
임차인이 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우에는 임대차계약의 해제·해지 또는 재계약 거절이 문제될 수 있습니다.
3️⃣ 임차권 양도 또는 전대 예외
공공임대주택의 임차권 양도 또는 전대는 원칙적으로 제한됩니다.
다만 세대구성원 모두가 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무르는 경우 등 법령상 요건을 갖추면 공공주택사업자의 동의를 받아 예외적으로 임차권을 양도하거나 전대할 수 있습니다.
4️⃣ 사업자 귀책사유로 입주 불가
공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다.
8. 숫자 기준 정리표
✅ 공공주택 숫자 기준
임대료 증액 제한
→ 증액 후 1년 이내 재증액 금지
월 임대료 연체
→ 3개월 이상 연속 연체
국외 체류 전대 예외
→ 세대구성원 모두 + 1년 이상 국외 체류
사업자 귀책 입주 불가
→ 입주기간 종료일부터 3개월 이내 입주 불가
9. 예시로 이해하기
1️⃣ 지분적립형 분양주택 공급 사례
공공주택사업자가 지분적립형 분양주택을 공급한다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 한다는 사실을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다.
이 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
2️⃣ 임대료 증액 사례
공공임대주택의 임대료가 2026년 3월에 한 차례 증액되었다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 그 증액 후 1년 이내에는 다시 임대료를 증액할 수 없습니다.
따라서 “3년 이내 증액 금지”라고 하면 기간을 잘못 제시한 것입니다.
3️⃣ 월 임대료 연체 사례
임차인이 월 임대료를 연속해서 연체한 경우, 재계약 거절 등이 문제될 수 있습니다.
이때 기준은 2개월이 아니라 3개월 이상 연속 연체입니다.
4️⃣ 국외 체류로 인한 전대 예외 사례
공공임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 1년 이상 국외에 머무르게 되는 경우에는 법령상 요건을 갖추어 공공주택사업자의 동의를 받아 임차권 전대 예외가 문제될 수 있습니다.
세대구성원 중 1명만 6개월 이상 국외 체류하는 경우로는 요건을 충족하지 못합니다.
10. 관련 조문 정리
📚 관련 조문 핵심
공공주택 특별법 제49조 제2항
→ 공공임대주택 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 금지
공공주택 특별법 제49조의3
→ 임대차계약 해제·해지 또는 재계약 거절 사유
공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제2호
→ 월 임대료 3개월 이상 연속 연체
공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제4호
→ 사업자 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내 입주 불가
공공주택 특별법 시행령 제48조 제1항 제1호
→ 공공임대주택 임차권 양도·전대 허용 사유
공공주택 특별법 제49조의5 제10항
→ 지분적립형 분양주택 거주의무 부기등기 및 소유권보존등기와 동시 부기등기
11. 암기 포인트
✅ 지분적립형 분양주택
거주의무 부기등기
소유권보존등기와 동시에
✅ 임대료 증액
증액 후 1년 이내 재증액 금지
✅ 월 임대료 연체
3개월 이상 연속 연체
✅ 임차권 전대 예외
세대구성원 모두 + 국외 이주 또는 1년 이상 국외 체류
✅ 사업자 귀책 입주 불가
입주기간 종료일부터 3개월 이내 입주 불가
12. 오답 주의 포인트
- 임대료 증액 후 재증액 제한은 3년이 아니라 1년입니다.
- 월 임대료 연체 기준은 2개월 이상 연속이 아니라 3개월 이상 연속입니다.
- 임차권 전대 예외에서 국외 체류는 세대구성원 중 1인이 아니라 세대구성원 모두가 기준입니다.
- 국외 체류 기간은 6개월 이상이 아니라 1년 이상입니다.
- 사업자 귀책사유로 인한 입주 불가 기준은 2개월 이내가 아니라 3개월 이내입니다.
- 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
13. 다시 출제될 수 있는 포인트
- 공공임대주택의 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다.
- 공공주택사업자는 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 임차인에 대하여 재계약 거절 등을 할 수 있습니다.
- 공공임대주택의 임차권 양도 또는 전대는 원칙적으로 제한됩니다.
- 세대구성원 모두가 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무르는 경우에는 법령상 요건에 따라 전대 예외가 문제될 수 있습니다.
- 지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무 내용을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다.
- 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
- 공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있습니다.
14. 단답형 복습문제
📝 공공임대주택의 임대료 증액이 있은 후 몇 년 이내에는 다시 증액하지 못하는가?
✅ 정답: 1년 이내
📝 월 임대료를 몇 개월 이상 연속하여 연체한 경우 재계약 거절 등이 문제될 수 있는가?
✅ 정답: 3개월 이상
📝 공공임대주택 임차권 전대 예외에서 국외 체류는 세대구성원 중 1인이 기준인가?
✅ 정답: 아니다.
📝 국외 체류와 관련한 임차권 전대 예외는 세대구성원 모두가 몇 년 이상 국외에 머무르는 경우가 문제되는가?
✅ 정답: 1년 이상
📝 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기는 어떤 등기와 동시에 해야 하는가?
✅ 정답: 소유권보존등기
📝 공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 몇 개월 이내에 입주할 수 없는 경우 임차인은 계약을 해제 또는 해지할 수 있는가?
✅ 정답: 3개월 이내
📝 이 문제의 정답은 몇 번인가?
✅ 정답: ④번
15. 빈칸형 복습문제
📝 공공임대주택의 임대료 증액이 있은 후 ( )년 이내에는 다시 증액하지 못한다.
✅ 정답: 1
📝 월 임대료를 ( )개월 이상 연속하여 연체한 경우 재계약 거절 등이 문제될 수 있다.
✅ 정답: 3
📝 임차권 전대 예외에서 국외 체류는 세대구성원 ( )가 기준이다.
✅ 정답: 모두
📝 국외 체류와 관련해서는 세대구성원 모두가 ( )년 이상 국외에 머무르는 경우가 문제된다.
✅ 정답: 1
📝 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기는 소유권( )등기와 동시에 해야 한다.
✅ 정답: 보존
📝 공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 ( )개월 이내에 입주할 수 없는 경우 계약 해제 또는 해지가 문제될 수 있다.
✅ 정답: 3
16. 객관식 문제 풀이 공식
✅ 공공주택 운영·관리 문제 판단 순서
1. 공공임대주택인지 지분적립형 분양주택인지 먼저 구별한다.
2. 임대료 증액 제한은 1년 이내 재증액 금지로 판단한다.
3. 월 임대료 연체는 3개월 이상 연속인지 확인한다.
4. 임차권 전대 예외는 세대구성원 모두와 1년 이상 국외 체류 여부를 확인한다.
5. 지분적립형 분양주택은 거주의무 부기등기와 소유권보존등기 동시 여부를 확인한다.
6. 사업자 귀책사유로 입주 불가 문제는 입주기간 종료일부터 3개월 이내인지 확인한다.
17. 최종 정리
2025년 주택관리사 2차 주택관리관계법규 16번 문제는 공공주택 특별법령상 공공주택의 운영·관리에 관한 문제입니다.
공공임대주택의 임대료 증액 제한은 3년이 아니라 1년 이내 재증액 금지입니다.
월 임대료 연체 기준은 2개월 이상 연속이 아니라 3개월 이상 연속입니다.
공공임대주택 임차권 전대 예외에서 국외 체류는 세대구성원 중 1인이 아니라 세대구성원 모두가 기준이고, 기간도 6개월이 아니라 1년 이상입니다.
사업자 귀책사유로 인한 입주 불가 기준은 입주기간 종료일부터 2개월이 아니라 3개월 이내입니다.
반면 지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속 거주해야 한다는 내용을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 하며, 이 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
✅ 핵심 결론: 지분적립형 분양주택의 거주의무 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다. 따라서 정답은 ④번입니다.
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