이 글은 2025년 공인중개사 1차 부동산학개론 기출문제 4번을 정리한 해설입니다.
문제의 핵심은 부동산학개론에서 자주 출제되는 부동산 용어를 정확히 구별하는 것입니다. 특히 택지, 필지와 획지, 일단지, 빈지와 포락지, 후보지와 이행지의 차이를 확실히 암기해야 합니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 공인중개사 1차
- 📚 과목: 부동산학개론
- 📝 연도 및 번호: 2025년 4번
- 🏷️ 주제: 부동산 용어
- 🎯 핵심 키워드: 택지, 필지, 획지, 일단지, 빈지, 포락지, 후보지, 이행지
2. 기출문제
📝 4. 부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 주거용·상업용·공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지에 해당한다.
ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지라 한다.
ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지라 한다.
ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지라 한다.
ㅁ. 택지지역·농지지역·산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지에 해당한다.
① ㄱ, ㄴ ② ㄱ, ㄹ ③ ㄱ, ㄷ, ㅁ ④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄴ, ㄹ, ㅁ
3. 정답
✅ 정답: ③ ㄱ, ㄷ, ㅁ
4. 정답이 ③번인 이유
제시된 지문 중 옳은 설명은 ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다.
ㄱ은 택지의 정의에 관한 설명이고, ㄷ은 일단지의 정의에 관한 설명이며, ㅁ은 후보지의 정의에 관한 설명입니다.
반면 ㄴ은 획지가 아니라 필지에 대한 설명이고, ㄹ은 포락지가 아니라 빈지에 대한 설명입니다.
✅ 옳은 지문
ㄱ. 택지의 정의
ㄷ. 일단지의 정의
ㅁ. 후보지의 정의
❌ 틀린 지문
ㄴ. 획지가 아니라 필지의 정의
ㄹ. 포락지가 아니라 빈지의 정의
5. 지문별 해설
ㄱ. 택지의 정의 ⭕
택지는 주거용, 상업용, 공업용 건축물의 부지로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말합니다.
따라서 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지에 해당하므로 ㄱ은 옳은 설명입니다.
ㄴ. 획지의 정의 ❌
ㄴ은 획지가 아니라 필지에 대한 설명입니다.
필지는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 또는 좌표 등을 지적공부에 등록하는 단위가 되는 토지를 말합니다.
반면 획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되고, 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말합니다.
ㄷ. 일단지의 정의 ⭕
일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말합니다.
단순히 여러 필지가 붙어 있는 것만으로 일단지가 되는 것은 아니고, 사회적·경제적·행정적 측면에서 하나로 이용되는 것이 합리적이어야 합니다.
ㄹ. 포락지의 정의 ❌
ㄹ은 포락지가 아니라 빈지에 대한 설명입니다.
빈지는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 말합니다.
반면 포락지는 지적공부에 등록되어 있던 토지가 하천이나 바다의 침식 등으로 무너져 내려 수면 밑으로 잠기거나 바다 또는 하천으로 변한 토지를 말합니다.
ㅁ. 후보지의 정의 ⭕
후보지는 택지지역, 농지지역, 산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말합니다.
즉, 대분류 간 용도 전환이 진행 중인 토지가 후보지입니다.
따라서 택지지역·농지지역·산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지에 해당하므로 ㅁ은 옳은 설명입니다.
6. 핵심 개념 정리
1️⃣ 택지
택지는 건축물의 부지로 이용 중이거나 그 목적으로 조성된 토지입니다.
- 주거용으로 이용되는 토지
- 상업용으로 이용되는 토지
- 공업용으로 이용되는 토지
- 위 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지
2️⃣ 필지
필지는 지적공부에 등록하는 법률적·행정적 단위입니다.
- 토지의 등록 단위입니다.
- 하나의 지번이 붙는 단위입니다.
- 소유권의 범위를 한계 짓는 개념입니다.
- 지적공부 등록과 관련됩니다.
3️⃣ 획지
획지는 가격 수준이나 이용상황이 비슷하여 부동산 활동의 단위가 되는 경제적·실무적 개념입니다.
- 가격 수준이 비슷한 일단의 토지입니다.
- 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별됩니다.
- 감정평가나 부동산 이용 분석에서 중요한 단위입니다.
- 필지와 반드시 일치하지는 않습니다.
4️⃣ 일단지
일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지입니다.
- 2필지 이상이어야 합니다.
- 용도상 불가분의 관계가 있어야 합니다.
- 사회적·경제적·행정적 측면에서 하나로 이용되는 것이 합리적이어야 합니다.
5️⃣ 빈지
빈지는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지입니다.
- 바다와 육지 사이에 위치합니다.
- 소유권이 인정되지 않습니다.
- 이용 실익이 있을 수 있습니다.
6️⃣ 포락지
포락지는 지적공부에 등록되어 있던 토지가 하천이나 바다의 침식 등으로 수면 밑으로 잠긴 토지를 말합니다.
- 원래 지적공부에 등록되어 있던 토지입니다.
- 하천이나 바다의 침식 등으로 무너져 내립니다.
- 수면 밑으로 잠기거나 바다 또는 하천으로 변한 토지입니다.
7️⃣ 후보지
후보지는 택지지역, 농지지역, 산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지입니다.
- 대분류 간 용도 전환 중인 토지입니다.
- 농지지역에서 택지지역으로 전환 중인 토지 등이 해당합니다.
- 택지지역, 농지지역, 산지지역 상호 간 전환이 핵심입니다.
8️⃣ 이행지
이행지는 같은 대분류 안에서 세부 용도 간 전환이 진행 중인 토지입니다.
- 동일 분류 내에서 용도 전환 중인 토지입니다.
- 택지지역 안에서 주거용지에서 상업용지로 전환 중인 경우가 예입니다.
- 후보지와 달리 대분류 간 이동이 아닙니다.
7. 필지와 획지의 차이
✅ 필지
– 법률적·행정적 단위
– 지적공부 등록 단위
– 하나의 지번이 붙는 단위
– 소유권의 범위를 구분하는 단위
✅ 획지
– 경제적·실무적 단위
– 가격 수준이 비슷한 일단의 토지
– 이용상황이나 가격분석의 단위
– 감정평가나 부동산 활동에서 중요
8. 후보지와 이행지의 차이
✅ 후보지
– 대분류 간 용도 전환 중인 토지
– 택지지역 ↔ 농지지역 ↔ 산지지역 상호 간 전환
– 예: 농지가 택지로 개발되는 과정
✅ 이행지
– 같은 대분류 안에서 세부 용도 전환 중인 토지
– 동일 지역 내 소분류 간 전환
– 예: 택지지역 안에서 주거용지가 상업용지로 바뀌는 과정
9. 빈지와 포락지의 차이
✅ 빈지
– 바다와 육지 사이의 해변 토지
– 소유권이 인정되지 않음
– 이용 실익은 있을 수 있음
✅ 포락지
– 원래 지적공부에 등록되어 있던 토지
– 침식 등으로 무너져 내려 수면 밑으로 잠김
– 바다 또는 하천으로 변한 토지
10. 예시로 이해하기
1️⃣ 필지와 획지의 관계
1개의 필지가 매우 넓어서 일부는 주거용으로, 일부는 상업용으로 이용되고 있다면 1필지가 2개의 획지로 나뉘어 판단될 수 있습니다.
반대로 여러 개의 필지를 하나로 묶어 대형 백화점 부지로 이용한다면 여러 필지가 1개의 획지로 평가될 수 있습니다.
2️⃣ 후보지와 이행지의 차이
기존 농지가 개발되어 아파트 단지가 들어서는 택지로 바뀌고 있다면 이는 후보지입니다. 농지지역에서 택지지역으로 전환되는 것이므로 대분류 간 이동이기 때문입니다.
반면 이미 조성된 택지지역 안에서 주거용지가 상업용지로 바뀌고 있다면 이는 이행지입니다. 같은 택지지역 안에서 세부 용도가 바뀌는 것이기 때문입니다.
3️⃣ 빈지와 포락지의 차이
바다와 육지 사이의 해변 부분처럼 소유권이 인정되지 않는 토지는 빈지입니다.
반면 원래 지적공부에 등록되어 있던 토지가 하천이나 바다의 침식으로 무너져 내려 수면 밑으로 잠긴 경우는 포락지입니다.
11. 암기 포인트
✅ 필지 = 지번 중심
– 지적공부에 등록되는 법률적 단위
✅ 획지 = 가격 중심
– 가격 수준이 비슷한 경제적 단위
✅ 후보지 = 대분류 간 이동
– 택지지역, 농지지역, 산지지역 상호 간 전환
✅ 이행지 = 같은 분류 안에서 이동
– 택지지역 안에서 주거용지와 상업용지 간 전환 등
✅ 빈지 = 해변 토지
– 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 토지
✅ 포락지 = 물에 잠긴 토지
– 지적공부 등록 토지가 침식 등으로 수면 밑으로 잠긴 토지
12. 다시 출제될 수 있는 포인트
- 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 그 목적으로 조성된 토지는 택지입니다.
- 지적공부에 등록하는 법률적 단위는 필지입니다.
- 가격 수준이 비슷한 경제적 단위는 획지입니다.
- 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 토지는 일단지입니다.
- 소유권이 인정되지 않는 해변 토지는 빈지입니다.
- 지적공부에 등록된 토지가 침식 등으로 수면 밑에 잠긴 것은 포락지입니다.
- 대분류 간 용도 전환 중인 토지는 후보지입니다.
- 동일 분류 안에서 세부 용도 전환 중인 토지는 이행지입니다.
13. 단답형 복습문제
📝 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 그 목적으로 조성된 토지는?
✅ 정답: 택지
📝 지적공부에 등록하는 법률적·행정적 토지 단위는?
✅ 정답: 필지
📝 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 의미하는 경제적 단위는?
✅ 정답: 획지
📝 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지는?
✅ 정답: 일단지
📝 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지는?
✅ 정답: 빈지
📝 지적공부에 등록되어 있던 토지가 침식 등으로 수면 밑으로 잠긴 토지는?
✅ 정답: 포락지
📝 택지지역·농지지역·산지지역 상호 간 전환 중인 토지는?
✅ 정답: 후보지
📝 동일 분류 안에서 세부 용도 간 전환 중인 토지는?
✅ 정답: 이행지
📝 필지는 지번 중심의 단위인가, 가격 중심의 단위인가?
✅ 정답: 지번 중심의 단위
📝 획지는 법률적 단위인가, 경제적 단위인가?
✅ 정답: 경제적 단위
14. 빈칸형 복습문제
📝 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 택지
📝 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 필지
📝 가격 수준이 비슷한 일단의 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 획지
📝 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 일단지
📝 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 빈지
📝 지적공부에 등록되어 있던 토지가 침식 등으로 수면 밑으로 잠긴 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 포락지
📝 택지지역·농지지역·산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 후보지
📝 같은 대분류 안에서 세부 용도 간 전환이 진행 중인 토지는 ( )이다.
✅ 정답: 이행지
📝 필지는 하나의 ( )이 붙는 법률적 등록 단위이다.
✅ 정답: 지번
📝 획지는 가격 수준이 비슷한 ( )적 단위이다.
✅ 정답: 경제
15. 최종 정리
2025년 공인중개사 부동산학개론 4번 문제는 부동산 용어의 정확한 정의를 묻는 문제입니다.
ㄱ은 택지의 정의로 옳습니다. 택지는 주거용·상업용·공업용으로 이용 중이거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지입니다.
ㄴ은 획지가 아니라 필지의 설명입니다. 필지는 지적공부에 등록하는 법률적 단위이고, 획지는 가격 수준이 비슷한 경제적 단위입니다.
ㄷ은 일단지의 정의로 옳습니다. 일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지입니다.
ㄹ은 포락지가 아니라 빈지의 설명입니다. 빈지는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지이고, 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 침식 등으로 수면 밑으로 잠긴 토지입니다.
ㅁ은 후보지의 정의로 옳습니다. 후보지는 택지지역·농지지역·산지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지입니다.
✅ 핵심 결론: 옳은 지문은 ㄱ, ㄷ, ㅁ이고, ㄴ은 필지와 획지를 혼동한 지문, ㄹ은 빈지와 포락지를 혼동한 지문입니다. 따라서 정답은 ③번입니다.
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