이 글은 2025년 공인중개사 공인중개사법 기출문제 10번을 정리한 해설입니다.
이번 문제는 공인중개사법령상 중개대상물의 확인·설명에 관한 문제입니다.
특히 확인·설명 시기, 중개대상물 확인·설명서 작성 시점, 아파트 임대차에서 관리비 설명 의무, 판례상 그릇된 정보 제공 금지, 무상 중개 시 책임을 정확히 구별해야 합니다.
1. 문제 개요
- 📌 시험명: 공인중개사
- 📚 과목: 공인중개사법
- 📝 연도 및 번호: 2025년 10번
- 🏷️ 주제: 중개대상물의 확인·설명
- 🎯 핵심 키워드: 확인설명의무, 확인설명서, 관리비, 주택임대차, 아파트임대차, 무상중개, 손해배상
2. 기출문제
📝 문제 10. 공인중개사법령상 중개대상물의 확인·설명에 관한 설명으로 틀린 것은? 다툼이 있으면 판례에 따름.
① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 확인·설명을 해야 한다.
② 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성해야 한다.
③ 개업공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 아니된다.
④ 아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항이 아니다.
⑤ 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급하지 아니하였다고 해서 개업공인중개사의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무가 당연히 소멸되는 것이 아니다.
3. 정답
✅ 정답: ④ 아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항이 아니다.
4. 정답이 ④번인 이유
주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항에 포함됩니다.
아파트는 공동주택이면서 주거용 건축물에 해당하므로, 아파트 임대차 중개에서도 관리비에 관한 사항을 확인하고 설명해야 합니다.
그런데 ④번은 아파트 임대차 중개에서 관리비 금액과 산출내역이 확인·설명 사항이 아니라고 설명하고 있습니다.
따라서 ④번은 틀린 설명입니다.
❌ ④ 오답 포인트
아파트 임대차 중개
관리비 금액
→ 확인·설명 대상 O
관리비 산출내역
→ 확인·설명 대상 O
“확인·설명 사항이 아니다”
→ X
5. 선지별 해설
① 중개 완성 전 확인·설명 의무 ⭕
개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 사항을 확인하고 설명해야 합니다.
계약이 체결된 후가 아니라, 거래를 결정하기 전에 필요한 정보를 제공해야 한다는 점이 핵심입니다.
따라서 ①번은 옳은 설명입니다.
✅ 확인·설명 시기
중개를 의뢰받은 경우
중개가 완성되기 전
중개대상물에 관한 사항을 확인·설명
② 확인·설명서 작성 시점 ⭕
개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성해야 합니다.
확인·설명한 내용을 서면으로 정리하여 거래당사자에게 제공하는 절차입니다.
따라서 ②번은 옳은 설명입니다.
③ 판례상 그릇된 정보 제공 금지 ⭕
개업공인중개사가 법령상 직접 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도, 중개의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 됩니다.
잘 알지 못하는 내용을 사실인 것처럼 잘못 전달하여 중개의뢰인에게 손해가 발생한 경우에는 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
따라서 ③번은 옳은 설명입니다.
✅ 판례상 주의의무
법령상 직접 조사·확인 의무가 없는 사항이라도
계약 체결 여부 결정에 중요한 사항이라면
그릇된 정보 제공 금지
④ 아파트 임대차 관리비 설명 의무 ❌
아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우에도 관리비 금액과 그 산출내역은 확인·설명 사항에 해당합니다.
임차인 입장에서는 월 임대료뿐만 아니라 매월 부담할 관리비도 계약 체결 여부를 결정하는 중요한 요소입니다.
따라서 ④번은 틀린 설명입니다.
⑤ 보수 미지급과 확인·설명의무 ⭕
중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급하지 않았다고 해서 개업공인중개사의 확인·설명의무가 당연히 소멸하는 것은 아닙니다.
또한 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상의무도 보수 미지급만으로 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 ⑤번은 옳은 설명입니다.
6. 핵심 개념 정리
1️⃣ 확인·설명의무의 의미
중개대상물 확인·설명의무란 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계, 상태, 거래조건 등 중요한 사항을 확인하고 중개의뢰인에게 설명해야 하는 법정 의무입니다.
이는 거래당사자가 충분한 정보를 바탕으로 계약 체결 여부를 결정할 수 있도록 하기 위한 제도입니다.
2️⃣ 확인·설명 시기
확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 합니다.
즉, 매수인이나 임차인이 계약을 체결하기 전에 해당 중개대상물에 관한 중요한 정보를 제공받아야 합니다.
3️⃣ 확인·설명서 작성
중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성해야 합니다.
확인·설명서는 구두로 설명한 내용을 서면화하는 문서이므로, 계약 단계에서 중요한 증빙자료가 됩니다.
7. 주택 임대차에서 관리비 설명 의무
주택 임대차 중개에서는 관리비에 관한 사항도 확인·설명 대상입니다.
아파트 임대차에서는 관리비 부담이 큰 경우가 많으므로, 관리비 금액과 산출내역은 임차인이 계약을 결정하는 데 중요한 정보입니다.
✅ 주택 임대차 관리비 설명
관리비 금액
→ 확인·설명 대상
관리비 산출내역
→ 확인·설명 대상
아파트 임대차
→ 당연히 포함
8. 확인·설명의무와 손해배상책임
개업공인중개사가 확인·설명의무를 위반하여 중개의뢰인에게 손해가 발생하면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
특히 법령상 명시된 확인·설명 사항이 아니더라도, 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공하면 책임이 인정될 수 있습니다.
또한 중개보수를 받지 않았다는 사정만으로 이러한 의무가 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
✅ 손해배상책임 관련 포인트
확인·설명의무 위반
→ 손해배상책임 가능
의무 외 사항이라도 중요한 사항
→ 그릇된 정보 제공 금지
중개보수 미지급
→ 확인·설명의무가 당연히 소멸하는 것은 아님
9. 예시로 이해하기
1️⃣ 계약 전 확인·설명 사례
A개업공인중개사가 임차인 B에게 아파트 임대차 계약을 중개한다고 가정해 보겠습니다.
A는 계약이 체결되기 전에 해당 아파트의 권리관계, 상태, 임대조건, 관리비 등 중요한 사항을 확인하고 B에게 설명해야 합니다.
2️⃣ 관리비 설명 누락 사례
C개업공인중개사가 아파트 임대차 계약을 중개하면서 관리비 금액과 산출내역을 설명하지 않았다고 가정해 보겠습니다.
아파트 임대차에서 관리비는 임차인이 매월 부담해야 할 중요한 비용입니다.
따라서 관리비 설명을 누락하면 확인·설명의무 위반 문제가 될 수 있습니다.
3️⃣ 그릇된 정보 제공 사례
D개업공인중개사가 정확히 확인하지 않은 사항을 임차인에게 사실인 것처럼 설명했다고 가정해 보겠습니다.
그 내용이 임차인의 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이었다면, 법령상 직접 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
4️⃣ 무상 중개 책임 사례
E개업공인중개사가 지인의 부탁으로 중개보수를 받지 않고 임대차 계약을 도와주었다고 가정해 보겠습니다.
보수를 받지 않았더라도 확인·설명의무가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 잘못된 설명으로 손해가 발생했다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
10. 암기 포인트
✅ 확인·설명 시기
중개 완성 전
✅ 확인·설명서 작성
거래계약서 작성 시
✅ 아파트 임대차
관리비 금액·산출내역 설명 대상
✅ 중요 사항
의무 외 사항이라도 그릇된 정보 제공 금지
✅ 무상 중개
보수 미지급만으로 책임 소멸 X
11. 오답 주의 포인트
- 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 합니다.
- 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명서를 작성해야 합니다.
- 주택 임대차 중개에서 관리비 금액은 확인·설명 사항입니다.
- 주택 임대차 중개에서 관리비 산출내역도 확인·설명 사항입니다.
- 아파트 임대차에서도 관리비 관련 사항은 확인·설명해야 합니다.
- 의무 외 사항이라도 계약 체결 여부에 중요한 사항이면 그릇된 정보를 제공해서는 안 됩니다.
- 중개보수를 받지 않았다고 해서 확인·설명의무가 당연히 없어지지 않습니다.
12. 다시 출제될 수 있는 포인트
- 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물을 확인·설명해야 합니다.
- 확인·설명의 상대방은 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인입니다.
- 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명서를 작성해야 합니다.
- 확인·설명서는 거래당사자에게 교부해야 합니다.
- 주택 임대차 중개에서는 관리비 금액과 산출내역을 확인·설명해야 합니다.
- 아파트 임대차에서도 관리비 설명 의무가 인정됩니다.
- 판례상 중요한 사항에 대해 그릇된 정보를 제공하면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
- 보수 미지급 또는 무상 중개라는 사정만으로 확인·설명의무와 손해배상책임이 당연히 소멸하지 않습니다.
13. 단답형 복습문제
📝 개업공인중개사는 언제 중개대상물에 관한 확인·설명을 해야 하는가?
✅ 정답: 중개가 완성되기 전
📝 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 작성해야 하는 서류는?
✅ 정답: 중개대상물 확인·설명서
📝 아파트 임대차 중개에서 관리비 금액은 확인·설명 사항인가?
✅ 정답: 확인·설명 사항이다.
📝 아파트 임대차 중개에서 관리비 산출내역은 확인·설명 사항인가?
✅ 정답: 확인·설명 사항이다.
📝 의무 외 사항이라도 계약 체결 여부에 중요한 사항에 대해 그릇된 정보를 제공할 수 있는가?
✅ 정답: 제공해서는 안 된다.
📝 중개보수를 받지 않았다고 해서 확인·설명의무가 당연히 소멸하는가?
✅ 정답: 당연히 소멸하지 않는다.
📝 이 문제에서 틀린 설명은 몇 번인가?
✅ 정답: ④번
14. 빈칸형 복습문제
📝 개업공인중개사는 중개가 완성되기 ( )에 중개대상물에 관한 확인·설명을 해야 한다.
✅ 정답: 전
📝 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·( )서를 작성해야 한다.
✅ 정답: 설명
📝 주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 ( )은 확인·설명 사항이다.
✅ 정답: 산출내역
📝 아파트 임대차 중개에서 관리비 금액과 산출내역은 확인·설명해야 하는 사항이 ( ).
✅ 정답: 맞다
📝 중개의뢰인이 보수를 지급하지 않았다고 해서 확인·설명의무가 당연히 ( )되는 것은 아니다.
✅ 정답: 소멸
15. 객관식 문제 풀이 공식
✅ 확인·설명 문제 판단 순서
1. 확인·설명 시점이 중개 완성 전인지 확인한다.
2. 거래계약서 작성 시 확인·설명서를 작성해야 하는지 확인한다.
3. 주택 임대차인지 확인한다.
4. 주택 임대차라면 관리비 금액과 산출내역을 확인·설명 대상으로 판단한다.
5. 아파트 임대차도 주택 임대차에 포함된다고 판단한다.
6. 의무 외 사항이라도 중요한 사항에 대해 그릇된 정보를 제공했는지 확인한다.
7. 보수 미지급만으로 확인·설명의무가 사라진다는 표현은 오답으로 판단한다.
16. 최종 정리
2025년 공인중개사 공인중개사법 10번 문제는 중개대상물의 확인·설명에 관한 문제입니다.
개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 확인·설명을 해야 합니다.
중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성해야 합니다.
또한 법령상 직접 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 됩니다.
중개보수를 지급받지 않았다고 해서 개업공인중개사의 확인·설명의무와 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 소멸하는 것도 아닙니다.
특히 아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항입니다.
✅ 핵심 결론: 아파트 임대차 중개에서 관리비 금액과 산출내역은 확인·설명 대상입니다. 따라서 이를 확인·설명 사항이 아니라고 한 ④번이 틀린 설명입니다.
You need to login in order to like this post: click here